商业用地续期并非一定通过，其能否续期取决于多种因素，包括是否符合法律法规规定、是否履行了相关程序以及是否存在特殊情形等。具体分析如下：

1. 法律法规的明确规定：

   • 根据《中华人民共和国民法典》第三百五十九条，非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，需依照法律规定办理。该条款并未直接规定商业用地续期一定通过，而是强调了“依照法律规定办理”，这意味着续期需满足法定条件。
   • 商业用地续期通常需符合城市规划和土地利用总体规划，且需缴纳土地使用权出让金。若不符合规划或未缴纳出让金，续期申请可能被驳回。

2. 续期申请的审查程序：

   • 续期申请需提交至相关部门（如自然资源部门）进行审查。审查内容包括土地用途、规划符合性、出让金缴纳情况等。
   • 若申请材料齐全且符合法定条件，相关部门通常会批准续期；若存在瑕疵或不符合条件，则可能要求补正或直接驳回申请。

3. 特殊情形的处理：

   • 若商业用地在续期前已被政府纳入征收范围或用于公共利益项目，续期申请可能被拒绝，政府将依法进行征收补偿。
   • 若土地使用权人存在违法用地行为（如擅自改变土地用途、未按规定开发利用土地等），续期申请也可能被驳回。

4. 实践中的操作建议：

   • 土地使用权人应在期限届满前一年提出续期申请，并准备齐全相关材料（如土地使用证、规划许可证、出让金缴纳凭证等）。
   • 若对续期条件或程序存在疑问，可提前咨询当地自然资源部门或专业律师，以确保申请符合法定要求。