结论前置：土地租赁合同的期限并非绝对不能超过2028年，而是需根据土地性质及用途确定，且任何情况下均不得超过二十年。超过二十年的部分无效，但租赁期满后可续订，续订期限同样不得超过二十年。

详细分析：

1. 法律规定基础：

   • 根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。这是土地租赁合同期限的基本法律框架，无论土地性质如何，均需遵守此规定。
   • 超过二十年的部分无效，意味着如果合同中约定的租赁期限超过了二十年，那么超出部分将不受法律保护，双方无需履行超出部分的义务。

2. 不同土地性质及用途下的期限限制：

   • 农村集体土地：
     • 用于农业生产时，如耕地、草地、林地的承包期有特定规定（耕地三十年，草地三十年至五十年，林地三十年至七十年），但通过租赁方式流转用于农业生产的，租赁期限不得超过土地承包期的剩余期限，且同样受二十年上限的约束。
     • 农村集体经营性建设用地的租赁期限，一般也不得超过二十年。
   • 国有土地：
     • 国有土地租赁的期限可能受到土地出让最高年限的限制（如居住用地七十年、商业用地四十年、工业用地五十年等），但同样需遵守二十年租赁期限的上限规定。
     • 短期租赁年限一般不超过五年，长期租赁虽可接近土地出让最高年限，但整体仍不得超过二十年。

3. 租赁期满后的处理：

   • 租赁期限届满后，当事人可以续订租赁合同，但续订的租赁期限自续订之日起同样不得超过二十年。
   • 这意味着，如果双方希望继续租赁土地，需要在原合同期满前进行协商，并签订新的租赁合同，明确新的租赁期限。

4. 实际操作建议：

   • 在签订土地租赁合同时，务必明确约定租赁期限，并确保该期限符合法律法规的要求。
   • 对于不同类型的土地和用途，应仔细审查相关法律规定，确保合同条款的合法性。
   • 如果合同期限较长，可以考虑设置定期调整租赁期限或续订合同的条款，以适应未来可能的变化。

举例说明：

• 假设甲公司与乙村签订了一份土地租赁合同，约定租赁期限为三十年，用于农业生产。根据法律规定，这份合同中前二十年是有效的，后十年则无效。在第二十年届满前，甲公司与乙村可以协商续订合同，重新约定下一个二十年的租赁条件。

总结与建议： 土地租赁合同的期限需严格遵守法律法规的规定，不得超过二十年。在签订合同时，双方应充分考虑土地性质、用途以及未来可能的变化，合理约定租赁期限。如有任何疑问或需要进一步的法律指导，请直接向我咨询，我将根据你的具体情况提供详细的法律建议。