物业费并非必须从竣工验收后才可以收取，具体收取时间需结合实际情况判断，以下分情况说明：

1. 若物业合同有明确约定
   根据《民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。若合同中明确约定物业费从竣工验收合格之日起收取（例如约定“自竣工验收备案完成次月起计费”），则开发商或物业公司可依据合同主张权利。此时需注意：

   • 竣工验收需以住建部门出具的《竣工验收备案表》为准，而非开发商单方宣布的“验收完成”；
     
   • 若合同约定时间早于实际交付时间（如约定验收后收费，但房屋延迟交付），业主可主张以实际交付日为起算点。

2. 若物业合同无约定或约定不明
   根据《物业管理条例》第四十一条及司法实践，物业费通常从房屋实际交付给业主之日起计算。原因如下：

   • 业主对房屋的占有、使用是产生物业服务需求的前提（如安保、保洁、设备维护）；
     
   • 竣工验收仅代表房屋符合建设标准，但业主未实际入住时，部分服务（如电梯高频使用、公共区域清洁）的需求较低，强行收费可能显失公平。
     例外：若房屋已交付但业主长期空置（如超过6个月），部分地区规定可按70%-90%比例缴纳物业费，但需以地方性法规为准（如《江苏省物业管理条例》第四十九条）。

3. 开发商未通过竣工验收强行交付房屋
   若房屋未通过竣工验收（如消防、环保未达标），开发商擅自交付的，业主有权拒绝收房，此时物业费由开发商承担。根据《商品房销售管理办法》第三十条，开发商需承担交付前的物业费及房屋损毁风险。

建议：

• 业主收房时务必要求开发商出示《竣工验收备案表》，并核对物业合同中的收费条款；
  
• 若对收费时间有争议，可要求物业公司出示收费依据（如合同、地方性法规），或通过业主委员会与物业协商调整；
  
• 协商无果的，可向当地房管部门投诉或通过诉讼主张权利。
  

如有具体合同条款或地方政策需要解读，可直接向我提供细节进一步分析。