在买卖房屋时，若原业主存在未交的物业费，双方可以签订一份协议书来明确物业费的承担方及支付方式等。以下是一份协议书的示例框架及要点说明：
协议书示例框架
房屋买卖物业费处理协议书
甲方（原业主）：[甲方姓名]
身份证号码：[甲方身份证号]
乙方（新业主）：[乙方姓名]
身份证号码：[乙方身份证号]
鉴于甲乙双方就位于[房屋地址]的房产进行买卖交易，现就交易过程中涉及的物业费问题达成如下协议：
物业费情况说明：
- 甲方确认，截至本协议签订之日，该房屋尚有未交的物业费共计人民币[具体金额]元（大写：[大写金额]），该费用涵盖的期间为[起始日期]至[截止日期]。
物业费承担方：
- 经甲乙双方协商一致，决定由[甲方/乙方]承担上述未交的物业费。
- 若选择由甲方承担，则甲方应在本协议签订后[具体天数]日内，将上述物业费支付至物业管理公司指定账户，并保留好支付凭证。
- 若选择由乙方承担，则乙方应在办理房屋过户手续前，将上述物业费支付至物业管理公司指定账户，或与甲方约定由甲方代为支付后，乙方再向甲方支付相应款项。
违约责任：
- 若甲方未按约定支付物业费，导致乙方遭受损失的，甲方应承担赔偿责任。
- 若乙方未按约定支付物业费（如选择由乙方承担的情况），则乙方应自行承担由此产生的法律责任及后果。
其他条款：
- 本协议自甲乙双方签字（或盖章）之日起生效。
- 本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
甲方（签字/盖章）：[甲方签字/盖章]
日期：[签订日期]
乙方（签字/盖章）：[乙方签字/盖章]
日期：[签订日期]
要点说明
明确物业费情况：
- 协议书中应详细列明未交的物业费金额、涵盖期间等信息，以便双方明确责任范围。
确定承担方：
- 甲乙双方应根据实际情况协商确定物业费的承担方，并在协议书中明确约定。
支付方式与期限：
- 协议书中应约定物业费的支付方式（如直接支付至物业管理公司账户或通过甲方代为支付）及支付期限，以确保物业费能够及时缴纳。
违约责任：
- 为保障协议书的履行，双方应约定违约责任条款，明确一方未按约定履行义务时应承担的法律责任。
其他条款：
- 根据实际情况，双方还可以在协议书中约定其他相关条款，如协议书的生效条件、份数及法律效力等。
在签订协议书时，请务必确保双方对协议内容有充分的理解，并在自愿、平等的基础上签订。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。