当房屋买卖合同已经签订，但买方出现违约行为，而双方又协议不解除该合同时，卖方可以采取以下策略来维护自身权益并应对这一局面：
一、明确法律依据与合同条款
首先，要仔细审查房屋买卖合同中的相关条款，特别是关于违约责任、合同继续履行以及争议解决方式的部分。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，买方违约时，卖方有权要求买方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果合同中有明确约定买方违约时的处理方式，如支付违约金、赔偿损失等，那么这些条款将成为卖方主张权益的重要依据。
二、与买方进行深入协商
了解违约原因：尝试与买方进行深入沟通，了解其违约的具体原因。这有助于卖方判断买方的违约是否属于恶意，以及是否有可能通过协商找到双方都能接受的解决方案。
寻求替代方案：如果买方确实无法继续履行合同，但双方又都不希望解除合同，那么可以探讨其他替代方案，如调整交易时间、修改合同条款等。
书面确认协商结果：无论协商结果如何，都应要求买方出具书面确认，以证明双方已就合同继续履行或违约处理方式达成一致。
三、采取法律手段维护权益
发送催告函：如果协商无果，卖方可以向买方发送催告函，明确指出其违约行为，并要求其在一定期限内履行合同义务或提出解决方案。催告函应详细记录违约事实、要求及后果，并保留好送达凭证。
提起诉讼或仲裁：若买方仍拒绝履行合同义务，卖方可以向法院提起诉讼或申请仲裁，请求确认买方违约并要求其承担违约责任。在诉讼或仲裁过程中，卖方需要提供充分的证据证明买方的违约行为以及因此给自己造成的损失。
主张违约责任：根据合同约定和法律规定，卖方可以向买方主张违约金、定金罚则或其他赔偿责任。如果合同中没有明确约定违约金或定金条款，卖方可以要求买方赔偿因违约行为给自己造成的实际损失，包括但不限于房屋差价损失、律师费、诉讼费等。
四、考虑其他救济途径
没收定金或要求支付逾期利息：如果买方已经支付了部分房款或定金，且合同中有相关约定，卖方可以考虑依据合同条款没收定金或要求买方支付剩余房款的逾期利息。
要求买方承担额外费用：在某些情况下，卖方还可以要求买方承担因违约行为导致的额外费用支出，如房屋保管费、中介费等。
五、注意事项
保留证据：在整个过程中，卖方务必保留好所有与买方沟通的记录、催告函的送达凭证以及因买方违约导致损失的相关证据。这些证据将在后续的法律程序中发挥关键作用。
及时行动：一旦发现买方有违约行为，卖方应及时采取措施防止损失扩大，并尽快启动法律程序维护自身权益。拖延时间可能会导致证据灭失或损失扩大。
咨询专业律师：由于房屋买卖合同涉及的法律问题较为复杂，建议卖方在处理此类纠纷时咨询专业律师的意见。律师将能够提供专业的法律建议，帮助卖方制定合适的维权策略，并确保其权益得到充分保障。