结论：乙方可先依据法律规定主张合同部分无效并要求继续履行剩余10年，若无法继续履行，可要求甲方赔偿包括直接损失、预期利益损失在内的全面补偿。以下是具体分析：
一、合同效力问题：超过20年部分无效，但已履行部分有效
根据《民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此：
- 前20年有效：双方已履行的20年租赁期受法律保护，甲方无权单方终止这部分合同。
- 后10年无效：合同中约定的第21-30年因违反法律强制性规定而无效，甲方无权要求乙方返还已支付的租金（若乙方已预付），但乙方也无权强制要求甲方继续履行后10年。
关键点：乙方可明确告知甲方，合同后10年无效是法律直接规定，非乙方违约，甲方无权以“合同无效”为由要求终止前20年的履行。
二、乙方主张续签的路径：需甲方同意，但可争取协商空间
- 法律不强制续签：合同无效部分（后10年）不产生法律效力，乙方无权单方要求甲方续签，但可尝试与甲方协商：
- 协商基础：乙方已长期稳定使用租赁物，甲方突然终止可能影响乙方经营（如商业租赁中乙方已投入装修、客户资源等）。
- 协商策略：可提出降低租金、缩短新合同期限（如续签5年）等方案，增加甲方同意的可能性。
- 若协商失败：乙方需转向补偿主张，而非强制续签。
三、乙方主张补偿的路径：可要求甲方赔偿全面损失
若甲方坚持终止合同（包括前20年中未履行的部分），乙方可依据《民法典》第五百七十七条（违约责任）要求赔偿，包括：
- 直接损失：
- 乙方为履行合同已支付的合理费用（如装修费、设备购置费、搬迁费等），需提供发票、合同等证据。
- 若乙方已预付后10年租金，可要求甲方返还（但实践中甲方可能以“无效部分无需履行”为由拒绝，需通过诉讼解决）。
- 预期利益损失：
- 若租赁物用于经营（如商铺、厂房），乙方可主张因合同终止导致的未来利润损失，需提供财务报表、行业平均利润等证据。
- 法院可能根据租赁物用途、乙方经营状况、剩余租赁期限等因素酌情支持部分损失。
- 惩罚性赔偿（特殊情形）：
- 若甲方恶意终止合同（如为高价转租给第三方），乙方可主张甲方承担惩罚性赔偿责任，但需证明甲方存在主观恶意。
关键点：补偿范围需以“实际损失”为限，乙方需提前收集证据（如装修合同、财务记录、与第三方的合作协议等），避免因证据不足导致赔偿减少。
四、操作建议：分步骤应对甲方要求
- 第一步：书面回复甲方：
- 明确指出合同后10年无效，前20年有效，甲方无权单方终止；
- 若甲方坚持终止，要求甲方书面说明理由，并保留沟通记录。
- 第二步：协商补偿方案：
- 列出乙方实际损失清单，提出合理赔偿金额；
- 若甲方拒绝，可引入第三方调解（如街道办、租赁协会）。
- 第三步：诉讼准备：
- 若协商无果，向法院起诉，主张继续履行前20年剩余部分或赔偿损失；
- 申请财产保全（如冻结甲方银行账户），防止甲方转移资产。
最后提醒：租赁合同纠纷中，证据是关键。乙方需尽快整理合同、付款记录、损失凭证等材料，必要时可委托律师协助处理。如有进一步问题，可直接向我咨询。