结论前置：

1. 原则上合同无效：若房屋已经建成但开发商未取得预售许可证，此时签订的房屋买卖合同原则上应认定为无效。
2. 存在例外情况：若在起诉前、一审开庭前、二审开庭前或房屋交付前开发商取得了预售许可证明，则合同可被视为有效。

详细分析：

1. 合同效力的法律原则：

   • 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。这一规定是基于保护购房者权益和维护市场秩序的考虑，因为预售许可证是房地产管理部门允许开发商进行商品房预售的法定凭证，未取得该证意味着房屋预售行为可能存在风险。

2. 合同有效的例外情形：

   • 法律也给予了开发商一定的纠错机会。如果开发商在购房者起诉前（包括一审开庭前、二审开庭前，甚至房屋交付前）取得了预售许可证明，那么该合同可以被视为有效。这一例外规定旨在平衡开发商和购房者的利益，避免因为一时的证件缺失而导致整个交易无效，从而维护交易的稳定性和市场秩序。

3. 实务操作中的注意事项：

   • 购房者角度：购房者在签订合同前，应仔细审查开发商的证件是否齐全，特别是预售许可证明。这是确保交易合法有效的关键步骤。如果开发商未取得预售许可证，购房者应谨慎对待，避免陷入法律纠纷。
   • 开发商角度：开发商应尽快办理预售许可证，以确保合同的合法性和有效性。如果因未取得预售许可证而导致合同无效，开发商可能需要承担退款、赔偿等法律责任。

4. 可能的法律后果：

   • 如果合同因未取得预售许可证而被认定为无效，购房者有权要求退款，并可能根据具体情况获得开发商的赔偿。这既是对购房者权益的保障，也是对开发商违规行为的惩罚。

建议与警示：

• 购房者在面对未取得预售许可证的房屋买卖合同时，应保持谨慎态度，充分了解相关法律规定和实务操作。
• 如果对合同效力存在疑问或遇到相关法律问题，可以直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供专业的法律意见和帮助。

综上所述，房屋已经建成但未取得预售许可证时签订的房屋买卖合同，原则上应认定为无效，但存在例外情况。购房者和开发商都应充分了解相关法律规定，以确保交易的合法性和有效性。