租房合同无效时，其中的约定并不必然全部无效，但大部分情况下会伴随合同整体无效或部分条款无效，具体需根据无效情形及条款性质来判断。以下从不同角度为您详细分析：
一、合同整体无效的情形
主体不适格导致的无效：
- 若租房合同因主体不适格（如无民事行为能力人签订、无权代理人签订且未经追认等）而被认定无效，那么合同中的所有约定，包括租金、租赁期限、维修责任等，均自始无效。因为合同主体不具备签订合同的法律资格，合同自成立起就不具有法律效力。
意思表示不真实导致的无效：
- 若合同因欺诈、胁迫、恶意串通等意思表示不真实的情形而被认定无效，同样地，合同中的所有约定也将无效。因为这些情形下签订的合同，并非双方真实意愿的体现，合同内容可能严重偏离公平、公正原则。
内容违法或违背公序良俗导致的无效：
- 若租房合同的内容违反法律、行政法规的强制性规定，或违背社会公共利益和公序良俗（如将房屋用于违法犯罪活动、租金过高超过法律规定上限等），则合同整体无效，其中的约定自然也无效。
二、合同部分无效的情形
格式条款及免责条款的无效：
- 租房合同中可能包含格式条款或免责条款。若这些条款具有无效情形（如不合理地免除出租人责任、加重承租人责任、限制或排除承租人主要权利等），则这些条款无效，但不影响合同其他部分的效力。例如，合同中“房东对房屋问题概不负责”的条款即属无效，但合同中关于租金、租赁期限等其他约定仍可能有效。
租赁期限超过法定限制的部分无效：
- 根据法律规定，租赁期限不得超过二十年。若租房合同中约定的租赁期限超过二十年，则超过部分无效，但二十年以内的部分仍然有效。这意味着，合同中关于前二十年的租金、租赁条件等约定是有效的，而超过二十年的部分则无效。
三、法律后果与建议
法律后果：
- 合同无效后，双方应依法返还因合同取得的财产，并根据过错程度承担相应责任。例如，若因出租人原因导致合同无效，出租人可能需要赔偿承租人因此遭受的损失；若双方均有过错，则各自承担相应的责任。
建议：
- 在签订租房合同时，双方应仔细审查合同内容，确保符合法律法规的规定，避免陷入无效合同的陷阱。特别是要注意合同主体的资格、意思表示的真实性、合同内容的合法性以及租赁期限的合理性等方面。
- 若对合同条款存在疑问或不确定，建议及时咨询专业律师（即向我咨询），以确保自身权益得到妥善保护。
综上所述，租房合同无效时，其中的约定并不必然全部无效，而是根据无效情形及条款性质来判断。因此，在签订和履行租房合同时，双方应谨慎行事，确保合同的合法性和有效性。