合同无效时，免租期的约定是否有效需分情况讨论。在合同纠纷中，合同的整体效力与具体条款的效力可能存在差异，以下从不同角度为您详细分析：

1. 合同整体无效时，免租期条款通常无效

• 根据《民法典》第一百五十五条，无效的合同自始没有法律约束力。若租赁合同因违反法律强制性规定（如未取得建设工程规划许可证）、恶意串通损害他人利益等原因被认定无效，则合同中的所有条款（包括免租期约定）均自始无效。
• 例外情形：若免租期条款具有独立性（如单独签署的补充协议），且不依赖主合同效力，可能被认定为有效。但实践中此类情形较少，需结合具体证据判断。

2. 合同部分无效时，免租期条款可能有效

• 若合同仅部分条款无效（如违约金约定过高），而免租期条款本身不违反法律、行政法规的强制性规定，且未损害国家、集体或第三人利益，则该条款可能继续有效。
• 示例：合同因未办理租赁备案手续被行政处罚，但备案并非合同生效要件，此时免租期约定仍可能受保护。

3. 免租期条款效力的独立判断标准

即使合同整体有效，免租期条款也可能因以下原因被认定无效：

• 显失公平：如免租期过长（如3年租赁期中2年免租），导致双方权利义务严重失衡。
• 以合法形式掩盖非法目的：如通过免租期规避税收监管。
• 违反强制性规定：如免租期约定免除出租人法定维修义务（《民法典》第七百一十二条）。

4. 实务建议

• 租客角度：
  1. 审查合同无效原因是否涉及免租期条款本身；
  2. 保留免租期约定的书面证据（如微信记录、邮件）；
  3. 若合同无效，可主张按实际使用天数折算租金。
• 出租人角度：
  1. 避免将免租期与合同效力捆绑（如约定“合同无效则免租期无效”）；
  2. 明确免租期的条件（如按时支付后续租金）；
  3. 对已知房屋瑕疵主动披露，避免因隐瞒导致免租期条款无效。

5. 法律依据

• 《民法典》第一百五十五条：无效的民事法律行为自始没有法律约束力。
• 《民法典》第一百五十六条：民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
• 《民法典》第四百九十七条：格式条款无效情形（如免除自身责任、加重对方责任）。

结论：合同无效时，免租期条款的效力需结合无效原因、条款独立性及公平性综合判断。建议双方在签署合同时明确免租期的性质（如优惠期、装修期），并约定合同无效时的处理方式（如按实际使用天数结算）。若您遇到具体纠纷，可直接向我提供合同文本及无效事由，我将进一步为您分析。