用房子做担保但未办理抵押登记，担保一般不生效，但需分情况讨论：

1. 若担保方式为抵押且未办理登记
   根据《民法典》第402条，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，若双方仅签订书面抵押合同但未办理抵押登记，抵押权未设立，债权人无法就房屋优先受偿。但抵押合同本身仍有效，若债务人违约，债权人可依据合同要求其承担违约责任（如赔偿损失），只是无法直接处置房屋。

2. 若担保方式为让与担保或其他非典型担保
   若双方约定将房屋所有权转移至债权人名下作为担保（让与担保），需满足以下条件才可能生效：

   • 合同合法有效（无欺诈、胁迫等情形）；
     
   • 已完成房屋所有权变更登记；
     
   • 不违反法律强制性规定（如流押条款无效）。
     若未办理过户登记，让与担保不成立，债权人仅能主张普通债权。

3. 特殊情形：动产抵押的例外
   若担保物为房屋内的动产（如家具、设备），根据《民法典》第403条，动产抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人。但房屋本身属于不动产，不适用此规则。

实务建议：

• 若需以房屋担保，务必办理抵押登记，否则无法优先受偿；
  
• 签订担保合同时，明确约定担保方式（抵押/让与担保等）及违约责任；
  
• 定期核查担保物状态，防止债务人擅自处分房屋。
  

如有进一步疑问，可直接向我咨询具体场景下的法律风险。