关于非本村村民购买本村房屋并签订协议但无法过户的问题，这确实是一个涉及我国农村土地和房屋流转法律规定的复杂议题。以下是对此问题的详细分析，希望能帮助您准确理解相关法律知识，并做出明智的决策。
一、协议无效的一般情况
宅基地使用权限制：
- 宅基地是农民集体所有的土地，其使用权与农村集体经济组织成员资格紧密相连。非本村村民不具备该集体经济组织的成员资格，因此无权取得或变相取得宅基地使用权。
- 如果非本村村民购买了本村宅基地上的房屋，由于无法办理宅基地使用权的变更登记，他们实际上无法取得房屋的所有权。这种情况下，买卖协议通常会被认定为无效。
法律强制性规定：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为是无效的。
- 非本村村民购买本村房屋的行为，往往违反了关于宅基地使用权和房屋流转的法律规定，因此买卖协议在法律上可能被视为无效。
二、协议可能有效的特殊情况
尽管一般情况下非本村村民购买农村房屋的协议是无效的，但也存在一些特殊情况，使得协议可能被视为有效：
依法办理了相关审批手续：
- 如果房屋买卖经过了相关部门的依法审批，并且符合当地的土地管理和房屋管理规定，那么买卖协议有可能被认定为有效。但这种情况在实践中较为少见，因为审批条件通常非常严格。
购买人将户口迁入本村：
- 如果非本村村民在签订房屋买卖协议后，将户口迁入了该房屋所在的村集体，并成为了本村集体经济组织成员，那么基于其已经具备了合法取得宅基地使用权的身份条件，之前签订的房屋买卖协议有可能会被认定为有效。
特定历史时期或地区性政策形成的交易：
- 在一些特定的历史时期或某些地区，可能存在允许特定条件下的非本村村民购买农村房屋的政策或规定。
- 对于这类情况，需要具体了解当地的政策规定，并咨询相关部门或律师以确定协议的效力。
三、无法过户的风险与后果
- 风险：无论协议是否有效，无法办理过户手续都会给买卖双方带来潜在风险。对于买方而言，可能无法充分保障自己对房屋的权益；对于卖方来说，可能因房价上涨等原因引发反悔或纠纷。
- 建议：在购买农村房屋时，买卖双方应充分了解相关法律法规和政策规定，确保自己符合购房条件。如果确实需要购买，应尽可能选择正规渠道进行交易，并签订详细的买卖合同，明确约定双方的权利和义务、违约责任以及解决争议的方式等条款。
四、结论与建议
综上所述，非本村村民购买本村房屋并签订协议但无法过户的情况下，协议的效力需结合多种因素综合判断。在一般情况下，由于违反了宅基地使用权限制和法律强制性规定，协议可能是无效的。然而，也存在一些特殊情况使得协议可能被视为有效。因此，在进行此类交易前，建议您务必咨询当地的律师或相关部门，了解具体的法律规定和政策要求，以避免不必要的法律风险和纠纷。同时，对于已经存在的此类交易，也应尽快咨询专业人士以明确协议的法律效力及可能的法律后果。