物业合同无效时，物业费的处理需根据无效原因及实际情况综合判定，具体如下：

1. 合同无效的认定与法律后果
   根据《民法典》第153-155条，物业合同无效的情形包括：

   • 违反法律、行政法规强制性规定（如未通过招投标选聘物业企业）；
     
   • 恶意串通损害他人利益（如开发商与物业企业虚构合同）；
     
   • 格式条款显失公平（如单方面加重业主责任）。
     合同无效后，自始不具有法律效力，但已履行的部分可能涉及费用返还或折价补偿。

2. 物业费处理原则

   • 已提供服务的情况：若物业企业已实际提供服务（如安保、保洁），根据《民法典》第157条，业主需支付与服务质量相当的合理费用（即“折价补偿”），而非全额物业费。
     
   • 未提供服务或服务严重不达标：业主可主张全额返还已支付的物业费，并要求物业企业赔偿因服务缺失导致的损失（如财产被盗）。
     
   • 合同部分无效：若仅部分条款无效（如违约金过高），不影响其他条款效力，物业费仍需按有效部分支付。

3. 实务操作建议

   • 证据收集：业主需保留合同文本、缴费凭证、服务记录（如照片、视频）等，证明服务内容与质量。
     
   • 协商或诉讼：优先与物业企业协商调整费用；协商不成可向法院起诉，主张合同无效并要求返还或折价补偿。
     
   • 注意时效：诉讼时效为3年，自知道合同无效之日起计算。

示例：若物业合同因未招投标被认定无效，但物业企业已提供基础服务，法院可能判决业主按市场价的70%支付费用；若物业企业完全未履职，则需全额返还物业费。

如有具体合同条款或服务纠纷细节，可进一步向我咨询，我将结合证据分析法律风险。