抵押的商铺租赁合同是否有效，需根据具体情况来判断。以下是从不同角度对这一问题的详细分析：

一、法律依据与原则

1. 《中华人民共和国民法典》第四百零五条：明确了“买卖不破租赁”的原则在抵押场景下的适用，即抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。这一条款为判断先租赁后抵押情形下租赁合同的效力提供了直接依据。
2. 抵押权优先原则：虽然抵押权在抵押物上具有优先性，但这并不意味着先抵押后出租情形下租赁合同就必然无效。法律并未直接否定此类租赁合同的效力，而是要求根据具体情况进行判断。

二、合同有效的条件

无论租赁与抵押的时间顺序如何，一份有效的租赁合同通常需要满足以下条件：

1. 意思表示真实：租赁双方就商铺租赁事宜达成的一致必须是基于真实、自愿的意思表示，无欺诈、胁迫等情形。
2. 内容合法：租赁合同的内容必须遵守法律法规，不得违反强制性规定或违背公序良俗。
3. 主体适格：出租方需对商铺有合法的处分权或出租权，承租方需具备相应的民事行为能力。

三、不同情况下的合同效力分析

1. 先租赁后抵押：

   • 效力：租赁合同有效，且遵循“买卖不破租赁”原则。即使商铺因抵押被转让，租赁合同仍继续有效，承租人有权继续按照合同约定使用商铺。
   • 法律依据：直接依据《民法典》第四百零五条。

2. 先抵押后租赁：

   • 抵押权人同意：若抵押权人明确同意出租，租赁合同有效。此时，抵押权人的同意成为租赁合同有效的重要前提。
   • 不影响抵押权实现：即便未经抵押权人明确同意，但若租赁合同条款（如租金、期限）未对抵押权人的利益造成不利影响，合同通常也被视为有效。然而，若租赁合同明显损害抵押权人的利益，如租金过低导致抵押物价值降低，抵押权人在实现抵押权时可能要求解除租赁合同。
   • 特殊情形处理：在抵押权实现过程中，如商铺被拍卖或变卖，新的所有权人可能根据自身意愿决定是否继续履行或解除租赁合同。此时，原租赁合同对新所有权人不具有法律约束力。

四、实践建议

1. 查询抵押状况：在签订租赁合同前，务必查询并确认商铺的抵押状况。这有助于避免未来可能的法律纠纷，确保租赁合同的稳定性和有效性。
2. 咨询专业意见：若商铺已抵押，建议咨询专业律师，了解抵押权人的态度及租赁合同可能对抵押权实现的影响。律师可以提供具体的法律建议，帮助双方制定合理的合同条款。
3. 明确合同条款：在租赁合同中明确约定租赁期限、租金支付、合同解除条款、违约责任等内容。这有助于保障双方权益，减少潜在的法律风险。

总结来说，抵押的商铺租赁合同的效力需结合具体情境判断。关键在于租赁与抵押的时间顺序、抵押权人的意见以及租赁合同对抵押权实现的具体影响。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。