关于租赁合同转让与抵押的效力问题，结论前置如下：
租赁合同转让的效力：租赁合同转让，通常指的是承租人将租赁合同中的权利和义务一并转让给第三人。这种转让的效力主要取决于原租赁合同的约定以及出租人的同意。若原租赁合同中明确允许承租人进行转让，或者出租人同意承租人进行转让，那么这种转让是有效的。转让后，新的承租人将取代原承租人的地位，继续履行租赁合同中的义务，并享有相应的权利。
租赁物被抵押时租赁合同的效力：租赁物被抵押并不必然导致租赁合同无效。其效力主要取决于抵押权设立与租赁合同签订的时间顺序，以及是否履行了相应的告知义务。
详细分析如下：
租赁合同转让的详细分析
- 合同约定：首先，需要查看原租赁合同中是否有关于转让的条款。如果合同中明确规定了承租人可以转让租赁合同，或者禁止转让但双方后续达成了转让的协议，那么转让就是有效的。
- 出租人同意：如果原租赁合同中没有明确规定转让事宜，那么承租人需要获得出租人的书面同意才能进行转让。出租人的同意是转让有效的关键要素之一。
- 转让程序：在获得出租人同意后，承租人需要与新的承租人签订转让协议，并确保该协议内容合法、有效。同时，承租人还需要将转让事宜通知出租人，并办理相关手续（如变更租赁登记等）。
租赁物被抵押时租赁合同效力的详细分析
先出租后抵押：
- 根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条，若抵押权设立前，抵押财产（即租赁物）已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。这意味着，在抵押行为发生前已成立的租赁合同，且租赁物已交付承租人占有使用，该租赁合同继续有效。
- 在这种情况下，即使租赁物被抵押，承租人仍然有权按照租赁合同的约定使用租赁物，并享有相应的权利。抵押权人实现抵押权时，不得影响承租人的租赁权。
先抵押后出租：
- 如果租赁物在抵押权设立后才被出租，那么租赁合同的效力将受到一定影响。根据相关规定，若抵押财产因抵押权实现被折价、变卖或者拍卖，租赁合同通常对受让人不具有约束力。
- 但存在例外情况：如果抵押人在出租时已书面告知承租人该财产已抵押，则抵押权实现造成的承租人损失由承租人自己承担；如果抵押人未书面告知，则抵押人需对承租人的损失承担赔偿责任。
抵押权人的同意：
- 如果房屋已经抵押，但抵押权人书面同意出租，那么租赁合同是有效的。这是因为在得到抵押权人同意的情况下，出租行为不会损害抵押权人的利益。
租赁合同有效的其他条件：
- 除了上述特定情况外，租赁合同要有效还需满足一般民事法律行为的有效条件，即双方当事人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不违背公序良俗。
建议与风险提示：
- 对于承租人：在签订租赁合同前，应仔细审查租赁物的权属状况，包括是否存在抵押、查封等情况。这可以通过查询租赁物的产权证、向房东索要相关证明文件或向相关部门咨询等方式进行。同时，在合同中明确约定相关责任和义务，以保障自身权益。
- 对于出租人：在将已抵押的财产出租时，应书面告知承租人该财产已抵押的情况，并详细约定租赁期限、租金支付、合同解除条款、违约责任等。这有助于减少潜在的法律风险，并保障双方的权益。
- 风险提示：如果租赁物被抵押且未告知承租人，或者抵押权实现时租赁合同对受让人不具有约束力，承租人可能面临无法继续使用租赁物或遭受经济损失的风险。因此，在签订租赁合同时，双方应充分了解并评估这些风险。
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