结论：在民间借贷中，房屋抵押担保未登记时，抵押合同有效，但抵押权未设立，担保人的责任需根据具体情况及法律规定来综合判断。

一、抵押合同的效力

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，抵押合同作为设立、变更、转让和消灭物权的合同，其效力与物权变动是相区分的。只要抵押合同符合法律规定的生效要件，如当事人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益等，该抵押合同即自成立时生效。未办理物权登记，并不影响抵押合同的效力。因此，即使房屋抵押未办理登记，只要抵押合同是双方真实意思表示，内容合法且不违背公序良俗，该抵押合同仍然是有效的。

二、抵押权的设立与债权人的权利

1. 抵押权的设立：

   • 以房屋进行抵押的，抵押权自登记时设立。若未办理抵押登记，则抵押权未设立，债权人不能就该抵押房屋享有优先受偿权。

2. 债权人的权利：

   • 尽管抵押权未设立，但债权人仍可根据有效的抵押合同要求抵押人（担保人）承担违约责任。若抵押人存在违约行为，如拒绝配合办理抵押登记手续，债权人有权要求抵押人赔偿因未办理抵押登记而给自己造成的损失。

三、担保人的责任

1. 基于抵押合同的违约责任：

   • 如前文所述，若抵押人未履行抵押合同中约定的义务（如协助办理抵押登记），则需要对债权人承担损害赔偿责任。这种责任是基于抵押合同的违约责任，而非基于抵押权的担保责任。赔偿范围通常以抵押物的价值为限，但具体赔偿金额还需根据债权人的实际损失、抵押人的过错程度等因素综合确定。

2. 其他担保责任：

   • 如果担保人在借贷合同中明确承诺了其他形式的担保（如连带责任保证），那么即使房屋抵押未登记，担保人仍然需要按照合同约定承担相应的担保责任。在债务人无法偿还债务的情况下，担保人可能需要用自己的财产来清偿债务。

四、实际操作与法律建议

• 完善手续：在进行民间借贷时，各方务必完善相关手续和文件，确保抵押权的有效设立。这包括签订书面抵押合同、办理抵押登记手续等。
• 明确责任：在抵押合同中应明确双方的权利义务，特别是关于未办理抵押登记时的责任承担问题。这有助于减少后续纠纷的发生，并保障各方当事人的合法权益。
• 风险评估：债权人在接受抵押担保时，应充分了解抵押物的性质、权属状况及登记情况，以评估潜在的法律风险。同时，也应评估担保人的资信状况和履约能力，以降低潜在的风险。

五、实际案例分析

假设甲向乙借款100万元，丙以自己的房屋为该借款提供抵押担保，但三方未办理房屋抵押登记。借款到期后，若甲无力偿还借款，乙不能直接就丙的房屋优先受偿，因为抵押权未设立。但若是因为丙的原因（如拒绝提供相关证件、故意拖延等）导致未能办理抵押登记，乙可以要求丙承担违约责任，赔偿乙因此遭受的损失。同时，如果丙在借贷合同中明确承诺了其他形式的担保，如连带责任保证，那么丙还需要按照合同约定承担相应的担保责任。

综上所述，民间借贷中房屋抵押担保未登记时，担保人的责任需根据具体情况、法律规定及案件事实来综合判断。在实际操作中，建议各方务必完善相关手续和文件，明确担保人的具体担保责任，以保障自身权益的有效实现。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。