租厂房和房东的儿子签合同是否有效，取决于房东儿子的代理权限以及合同签订的具体情况。以下从多个角度为您详细分析：
一、合同有效的情形
代理权限明确：
- 如果房东（被代理人）事先授权其儿子（代理人）代为签订厂房租赁合同，且儿子在代理权限范围内行事，那么该合同对房东具有法律约束力，合同有效。
- 示例：房东出具书面委托书，明确授权儿子代为签订租赁合同，并指定了租赁期限、租金等条款。在此情况下，儿子代表房东签订的合同是有效的。
表见代理：
- 即使房东未直接授权其儿子签订厂房租赁合同，但如果儿子持有房东的房产证、身份证等相关证件，并以房东的名义与承租方签订合同，且承租方有理由相信儿子有权代理房东签订合同（即构成表见代理），那么该合同同样对房东具有法律约束力，合同有效。
- 示例：儿子长期代为管理房东的厂房，并持有房产证复印件等证件。承租方在不知情的情况下与儿子签订了租赁合同，并支付了租金。在此情况下，即使房东未直接授权，合同也可能因表见代理而有效。
事后追认：
- 如果房东的儿子未经授权擅自签订合同，但房东在事后对该合同进行了追认，那么该合同自始有效。
- 示例：儿子未经房东同意擅自与承租方签订了租赁合同。房东得知后，表示认可该合同，并接受了承租方支付的租金。在此情况下，合同因房东的追认而有效。
二、合同无效的情形
无权代理且未获追认：
- 如果房东的儿子未经授权擅自签订合同，且房东事后拒绝追认，同时承租方明知或应当知道儿子无权代理而仍与其签订合同，那么该合同对房东不具有法律约束力，合同无效。
- 示例：儿子未经房东同意擅自与承租方签订了租赁合同。房东得知后，明确表示拒绝追认该合同。承租方在签订合同时也未核实儿子的代理权限。在此情况下，合同无效。
恶意串通损害他人利益：
- 如果房东的儿子与承租方恶意串通，损害房东或其他第三人的利益，那么该合同无效。
- 示例：儿子与承租方合谋，以低于市场价的租金签订租赁合同，并约定承租方在租赁期间对厂房进行破坏性改造，以获取非法利益。在此情况下，合同因恶意串通而无效。
违反法律法规强制性规定：
- 如果合同内容违反法律法规的强制性规定，如涉及非法交易、侵犯他人合法权益等，那么该合同无效。
- 示例：租赁合同中约定承租方在租赁期间可以从事非法生产活动。在此情况下，合同因违反法律法规强制性规定而无效。
三、建议措施
核实身份与授权：
- 在签订租赁合同前，要求查看房东的身份证、房产证原件，确认签字人是否为产权人或代理人。如果签字人是房东的儿子，应要求其出示房东的书面授权委托书。
留存证据：
- 保存合同文本、付款凭证、沟通记录等证据，避免口头协议。在发生纠纷时，这些证据将有助于维护您的合法权益。
法律咨询：
- 在签订复杂或涉及大额交易的租赁合同时，建议咨询专业律师（即我本人，周汉一律师，专注于公司事务、经济纠纷、合同纠纷领域），以确保合同的合法性和有效性。
如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。