关于房屋租赁合同中约定不得转租，但实际发生转租后的法律效力问题，这是一个涉及合同法和租赁关系的重要法律问题。以下是对此问题的详细分析：
一、核心原则与法律依据
首先，我们需要明确的是，根据《民法典》第七百一十六条的规定，承租人转租租赁物需经出租人同意。这是转租行为的基本法律框架，也是判断转租合同效力的关键依据。若租赁合同中明确约定禁止转租，且承租人未经出租人同意擅自转租，那么该转租合同在一般情况下会被认定为无效。
二、转租合同效力的具体分析
未经出租人同意的转租：
- 在这种情况下，转租合同通常被视为无效。因为承租人违反了与出租人之间的约定，损害了出租人的权益。出租人有权解除原租赁合同，并要求承租人承担违约责任。
出租人追认或推定同意的转租：
- 尽管租赁合同中有禁止转租的条款，但如果出租人在知道或应当知道转租情况后的合理期限内（通常是6个月），以明示（如书面同意）或默示（如收取次承租人租金）的方式表示追认，那么转租合同可被视为有效。这是因为出租人的追认行为表明其愿意接受转租事实，从而赋予了转租合同法律效力。
- 另外，如果出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，法律上也会推定出租人同意转租。此时，转租合同自始有效，出租人不得再以此为由主张转租合同无效。
特殊情况的处理：
- 即使租赁合同中明确禁止转租，如果出租人在知情后未及时反对，而是选择默认或事后追认，转租合同仍然有效。但需要注意的是，出租人仍保留基于租赁合同约定解除原租赁合同的权利。一旦原租赁合同被解除，转租合同也将随之失效。
三、合同主体及内容的合法性要求
除了出租人的同意外，转租合同的效力还受到合同主体及内容合法性的影响。具体来说：
- 合同主体：转租人和次承租人应具备相应的民事行为能力。对于自然人，需年满18周岁且精神正常；对于法人或非法人组织，需具备合法的经营资格和缔约能力。
- 合同内容：意思表示必须真实、自愿，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。合同条款不得违反法律法规强制性规定和公序良俗。租金、租赁期限等关键条款应合理合法。
四、实际操作建议
为了避免因转租而引发的法律纠纷，我给出以下建议：
- 承租人：在转租前务必征得出租人的明确同意，并签订书面的转租合同。合同中应明确约定转租期限、租金支付方式等关键条款，以确保转租行为的合法性。
- 出租人：应加强对房屋使用情况的监管，及时发现并处理转租行为。对于承租人的转租请求，应明确表态并记录在案。如果同意转租，可以与承租人、次承租人共同签订转租协议，以明确各方的权利和义务。
综上所述，房屋租赁合同中约定不得转租，但实际发生转租后的法律效力问题是一个复杂而敏感的问题。它取决于出租人的态度、租赁合同的约定以及法律法规的适用。因此，在实际操作中，双方都应谨慎行事，确保转租行为的合法性和有效性。