集体租赁工业用地是否合法，需根据具体情况综合判断，在符合相关法定条件和程序的前提下是合法的。以下从不同角度为您详细分析：
合法的情况及相关条件
符合土地利用规划和用途管制
- 集体工业用地必须严格遵循土地利用总体规划、城乡规划以及相关控制性详细规划的要求。土地的使用方向必须与规划保持一致，例如，在依法划定的工业产业集聚区内，集体经济组织将工业用地出租给符合产业导向的工业企业，用于建设工厂、生产车间等与工业生产直接相关的设施，且不改变土地的工业用途，这种出租行为是合法的。
- 若规划为工业、商业等非农用途，需确保该地块已依法转为国有建设用地或获得相应批准；若为农业用途或符合乡村规划的其他特定用途，则在符合规定的前提下可租赁，但不得擅自改变用途。
履行法定审批程序
- 出租行为需经过本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。这是确保出租行为合法性的关键民主决策程序。例如，某村集体欲出租工业用地，必须经过村民代表大会的讨论和批准，并上报乡（镇）人民政府获得正式批准。
- 涉及农用地转为建设用地的，必须办理农用地转用审批手续；出租行为还需向相关土地管理部门办理备案等手续，确保租赁行为具备合法性基础。
签订合法有效的租赁合同
- 出租方与承租方应签订书面租赁合同，明确租赁土地的位置、面积、用途、租赁期限、租金及支付方式、双方的权利义务、违约责任等内容。合同条款不得违反国家法律法规和政策的强制性规定，确保双方行为合法、权益得到保障。
不合法的情况及后果
未经合法审批擅自出租
- 若未经过村民会议或村民代表会议等民主程序同意，村集体负责人私自出租集体工业用地，或者未报乡（镇）人民政府批准，这种出租行为存在重大法律风险，是无效的，且可能面临法律制裁。
- 涉及农用地转为建设用地但未办理农用地转用审批手续，擅自将农用地出租用于非农业建设，如直接在农用耕地上出租建设厂房，属于违法行为。
擅自改变土地用途
- 承租方未经出租方和相关部门同意，擅自改变合同约定的土地用途，如将工业用地改建成商业住宅或进行大规模商业开发，将严重违反土地的工业用地性质，此类出租行为是不被允许的，且相关租赁合同可能会被认定无效。相关部门将依法责令拆除违法建筑、恢复土地原状，并可处以罚款等行政处罚。情节严重的，还可能面临刑事责任。
出租方或承租方资格不符
- 出租方非合法土地使用权人或承租方不符合相关法律法规和政策要求，如承租方不具备从事工业生产经营的资质或条件，也会导致租赁行为不合法。
合法化建议
为确保集体租赁工业用地的合法性，建议遵循以下建议：
充分了解法律法规和政策：在租赁前深入了解相关法律法规和审批程序，确保自身行为符合法律规定。可以咨询当地自然资源主管部门或查阅相关政策文件，了解当地对于集体工业用地出租的具体要求和限制。
严格办理审批手续：按照法定程序逐一办理相关审批手续，包括村民会议或村民代表会议的同意、乡（镇）人民政府的批准、农用地转用审批（如涉及）以及备案等手续。确保建设活动的合法性，避免因程序瑕疵而导致租赁行为无效。
保持沟通与合作：与村集体和相关部门保持良好的沟通与合作，及时了解政策动态和审批要求。在租赁过程中，积极配合相关部门的监管和检查，确保租赁行为的合规性。
规范合同签订：签订合法有效的租赁合同，明确双方权利义务，避免纠纷发生。合同条款应详细、明确，包括租赁土地的基本情况、用途、期限、租金及支付方式、违约责任等内容。必要时，可以请专业律师协助起草或审查合同。
综上所述，集体租赁工业用地的合法性取决于是否满足一系列法定条件和程序。在租赁过程中，务必遵守相关法律法规和政策规定，确保租赁行为的合法性和有效性。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。