住建局与竞拍土地房产开发签的保障协议，在多数情况下，可以被认定为行政协议。以下是对这一问题的详细分析：

行政协议的定义与特征

行政协议，也称为行政合同，是行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议。其核心特征在于：

1. 主体特定：一方必须是行政机关，另一方是公民、法人或其他组织。
2. 目的特定：旨在实现公共利益或行政管理目标。
3. 内容特定：协议内容具有行政法上的权利义务关系。

保障协议的性质分析

在住建局与竞拍土地房产开发签订的保障协议中：

1. 主体方面：住建局作为行政机关，具备签订行政协议的主体资格。
2. 目的方面：保障协议通常旨在确保土地房产开发的顺利进行，维护公共利益，如保障住房供应、促进城市规划实施等，符合行政协议的目的特征。
3. 内容方面：保障协议中往往包含行政机关对开发方的监管、指导、支持等义务，以及开发方对行政机关的承诺和义务，这些内容具有行政法上的权利义务关系。

可能的例外情况

虽然保障协议在多数情况下可以被认定为行政协议，但也存在例外。例如：

1. 如果保障协议的内容纯粹是民事性质的，如仅涉及土地转让、房屋买卖等民事法律关系，而不涉及行政机关的监管、指导等行政行为，那么该协议可能被认定为民事合同。
2. 如果签订保障协议的双方并非行政机关与公民、法人或其他组织，而是两个平等的民事主体，那么该协议显然不属于行政协议。

法律建议

1. 审查协议内容：在签订保障协议前，应仔细审查协议内容，明确协议的性质和目的，确保符合行政协议的特征。
2. 咨询专业律师：如果对协议的性质存在疑问，建议咨询专业律师，以便准确判断协议类型并制定相应的法律策略。
3. 注意法律风险：无论是行政协议还是民事合同，都应遵守相关法律法规，注意法律风险，避免因协议内容违法或不当而引发纠纷。

综上所述，住建局与竞拍土地房产开发签订的保障协议在多数情况下可以被认定为行政协议，但具体还需根据协议内容、签订主体等因素进行综合判断。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。