结论：租房合同没生效前要求退租，一般不构成传统意义上的“违约”（因为合同尚未生效，违约责任无从谈起），但可能需根据具体情况承担一定的缔约过失责任或赔偿出租人因此遭受的损失。至于房租退多少，则需根据合同约定、实际支付情况以及双方协商结果来确定。

一、合同未生效的法律界定

根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条，依法成立的合同，自成立时生效，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。若合同中明确约定了生效条件或期限（如“本合同自双方签字盖章且乙方支付首期租金后生效”），则在满足这些条件前，合同虽已成立但尚未生效。在合同未生效的情况下，双方均不受合同中违约责任条款的约束。

二、退租时的责任与费用承担

1. 缔约过失责任：

   • 若因承租人原因导致合同无法生效（如未按约定支付首期租金或提供其他必要文件），承租人可能需承担缔约过失责任。这意味着承租人需要赔偿出租人因准备履行合同而遭受的实际损失，如中介费、评估费等。

2. 费用承担：

   • 定金：如果承租人交付了定金，并且因承租人原因未能订立合同，根据《民法典》第五百八十七条，承租人无权请求返还定金。若因出租人原因未能订立合同，则出租人应双倍返还定金。
   • 已付房租：对于已经支付的房租，如果合同未生效且双方未实际履行合同义务（如承租人未实际入住），出租人通常应退还承租人已支付的房租。但具体退还金额和方式可能需根据双方协商或合同中的特别约定来确定。

3. 其他费用：

   • 如中介费、评估费等，需根据合同约定及实际发生情况确定承担方。若合同未生效是因一方过错导致，该方应承担相应费用。

三、具体处理方式

1. 协商解决：

   • 双方应首先通过友好协商解决争议，明确各自的权利和义务，以及费用的承担方式。在协商过程中，承租人可以说明退租的原因和诉求，出租人也可以提出自己的损失和补偿要求。

2. 查看合同条款：

   • 仔细审查租赁合同中的相关条款，特别是关于合同生效条件、费用承担和争议解决的约定。虽然合同未生效，但其中的某些条款（如争议解决条款）可能仍然有效。

3. 法律途径：

   • 若协商无果，承租人或出租人可以通过法律途径解决争议。例如，可以向有管辖权的人民法院提起诉讼，请求法院根据相关法律法规和实际情况来确定费用的承担方式和金额。

四、举例说明

假设承租人与出租人签订了一份租房合同，并约定合同自双方签字盖章且承租人支付首期租金后生效。然而，在合同签订后、首期租金支付前，承租人因个人原因决定退租。此时，合同尚未生效，承租人不构成违约。但出租人可能已因准备履行合同而产生了中介费等实际损失。在这种情况下，承租人应与出租人协商赔偿出租人因此遭受的实际损失，并协商退还已支付的其他费用（如定金，如果适用）。

建议：在签订租房合同时，双方应明确约定合同生效的条件和期限，以及退租时的责任和费用承担方式。这样可以在合同未生效或需要退租时，减少争议和纠纷的发生。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。