结论前置：房屋买卖协议退了定金后，合同的效力并非一成不变，而是取决于双方的具体约定以及实际情况。一般来说，定金退还并不直接导致合同失效，除非双方有明确的约定或者存在法定的合同失效情形。
一、定金退还与合同效力的基本关系
无明确约定时合同仍有效：
- 如果房屋买卖协议中并未明确约定定金退还后合同即终止，且合同的继续履行不受影响，那么即使定金已经退还，合同依然有效。双方仍需按照合同约定履行各自的义务，如支付房款、交付房屋等。
存在明确约定时合同可能终止：
- 若协议中明确规定了定金退还后合同即终止的条款，那么在定金退还后，合同将自动终止。这种情况下，双方无需再履行合同中的其他义务。
- 另外，如果双方协商一致解除合同并退回定金，合同同样将失去法律效力。
二、定金退还的不同情形及其对合同效力的影响
双方按约履行后定金退还：
- 当双方均按照合同履行了各自的义务后，定金应抵作价款或退回。这种情况下，定金的退还并不影响合同的效力，因为合同已经得到了全面履行。
不可归责于双方的原因导致定金退还：
- 如因不可抗力或其他非双方原因导致的履约不能，定金可以退回。但合同效力需根据具体情况判断，如果合同无法继续履行且双方无过错，合同可能因此失效。
单方违约导致定金退还：
- 若售房者单方违约导致合同无法履行，应双倍退回定金给购房者。但这并不影响购房者基于有效合同要求售房者承担违约责任的权利，合同依然有效，除非购房者选择解除合同。
另有约定的情况：
- 如果双方在协议中对定金退还及合同效力有特别约定，且该约定不违反法律法规的强制性规定，那么应按照该约定处理。例如，双方可能约定在特定条件下定金退还后合同继续有效或失效。
三、实际操作中的建议
- 明确约定：在签订房屋买卖协议时，双方应明确约定定金退还与合同效力的关系，以避免后续产生不必要的纠纷。例如，可以约定在何种情况下定金可以退还、退还后合同是否继续有效等。
- 及时沟通：如遇定金退还情况，双方应及时沟通并确认合同的后续履行事宜。如果双方对合同效力有争议，可以协商解决或寻求法律途径解决。
- 保留证据：在处理定金退还与合同效力问题时，双方应保留好相关证据，如协议文本、定金收据、沟通记录等，以便在需要时证明自己的主张。
举例说明：假设甲与乙签订了一份房屋买卖协议，并支付了定金。后来，由于乙的原因导致合同无法履行，乙同意双倍返还定金给甲。如果双方在协议中并未明确约定定金退还后合同即终止，且甲选择继续履行合同（如要求乙交付房屋或赔偿损失），那么合同依然有效。甲有权基于有效合同要求乙承担相应的法律责任。
综上所述，房屋买卖协议退了定金后合同的效力并非绝对，而是需要根据双方的约定及具体情况来判断。在实际操作中，明确约定和及时沟通是避免纠纷的关键。如果你有任何具体的法律问题或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。