结论：合同约定以房抵债但未办理过户登记，债权人反悔时，处理方式需根据具体情况判断，主要包括以下两种情形：

1. 若以房抵债协议具有法律效力且无其他无效情形
   根据《民法典》第215条，未办理物权登记不影响合同效力，仅导致物权未设立。此时：

   • 债权人反悔要求继续履行原债务：若债务人同意，可协商解除以房抵债协议并恢复原债权债务关系；若债务人不同意，债权人单方反悔可能构成违约，需承担违约责任（如赔偿债务人因准备过户产生的合理费用）。
     
   • 债务人要求履行以房抵债协议：债权人需配合办理过户登记，否则债务人可起诉要求强制履行，并主张债权人承担迟延履行的违约责任。
     
   • 协议存在可撤销事由（如欺诈、胁迫）：债权人可在法定期限内申请撤销协议，恢复原债权债务关系。

2. 若以房抵债协议因法定情形无效或被撤销

   • 协议无效情形（如恶意串通损害第三人利益、违反法律强制性规定）：协议自始无效，双方恢复原债权债务关系，债权人可要求债务人按原约定履行债务。
     
   • 协议被撤销情形（如重大误解、显失公平）：撤销后效果同无效，债权人可主张恢复原状或赔偿损失。
     

关键风险提示：

• 物权变动与合同效力的区分：未过户仅导致房屋所有权未转移，不影响协议本身的约束力。债权人反悔需以协议存在效力瑕疵为前提，否则可能承担违约责任。
  
• 债务人抗辩权：若债务人已实际履行以房抵债协议（如交付房屋钥匙、签订委托过户公证），可能构成“事实履行”，债权人反悔难度增加。
  
• 流押条款的排除：若协议约定“债务到期未清偿则房屋自动归债权人所有”，可能因违反《民法典》第401条被认定无效，但不影响其他部分效力。
  

建议行动步骤：

1. 核查以房抵债协议是否具备书面形式、双方真实意思表示、内容合法等有效要件；
   
2. 收集证据证明协议存在无效/可撤销事由（如沟通记录、评估报告显示价格显失公平）；
   
3. 优先与对方协商，明确反悔的具体诉求（如解除协议、赔偿损失）；
   
4. 若协商无果，及时委托律师分析协议效力及风险，制定诉讼或仲裁策略。
   

如有进一步细节（如协议具体条款、反悔原因、是否已实际占有房屋等），可向我补充说明，以便更精准分析。