定金退了，购房合同是否还有效，这主要取决于定金退还的原因以及购房合同中的具体约定。以下是从不同角度对此问题的详细分析：

1. 定金退还与合同效力的基本关系

   • 定金通常作为合同履行的一种担保方式，其退还并不直接决定合同的效力。合同的效力主要取决于合同本身的成立、生效条件以及双方当事人的意思表示。
   • 如果定金退还是因为双方协商一致解除合同，并且合同中明确约定了定金退还后合同即告终止，那么在这种情况下，购房合同将不再有效。

2. 定金退还的不同情形对合同效力的影响

   • 双方协商一致解除合同并退还定金：如果双方因为某些原因（如购房计划变更、资金问题等）协商一致解除购房合同，并且约定退还定金，那么合同将自解除之日起失效。但需要注意的是，如果合同中有其他特别约定（如违约责任、保密条款等），这些条款可能仍然有效。
   • 因卖方违约导致合同解除并退还定金：如果卖方违约（如未能按时交付房屋、房屋存在严重质量问题等），导致买方要求解除合同并退还定金，那么在这种情况下，购房合同将因卖方的违约行为而解除。但买方仍有权根据合同约定或法律规定要求卖方承担违约责任。
   • 因买方违约导致合同解除但定金不予退还（或部分退还）：如果买方违约（如未能按时支付房款、违反合同约定等），导致卖方要求解除合同并保留定金（或部分定金），那么在这种情况下，购房合同同样将因买方的违约行为而解除。但卖方保留定金的行为需符合合同约定或法律规定。不过，也存在双方协商后，即使买方违约，也退还定金的情况，此时合同解除，但关于违约责任等可能需另行协商或依据法律规定处理。

3. 合同中的特别约定对合同效力的影响

   • 购房合同中可能包含关于定金退还、合同解除、违约责任等方面的特别约定。这些约定将优先于一般法律规定适用。
   • 因此，在判断定金退还后购房合同是否还有效时，应首先审查合同中的相关约定。如果合同中有明确约定，则按照约定处理；如果没有约定或约定不明确，则依据相关法律规定处理。

4. 法律建议

   • 在处理定金退还和购房合同效力问题时，建议双方首先协商解决。如果协商不成，可以寻求法律途径解决争议。
   • 对于买方而言，在签订购房合同时应仔细阅读合同条款，特别是关于定金退还、合同解除和违约责任等方面的约定。确保自己的权益得到充分保障。
   • 对于卖方而言，同样需要仔细审查合同条款，确保在买方违约时能够依法维护自己的权益。

总结来说，定金退了购房合同是否还有效，需根据定金退还的原因、合同中的具体约定以及相关法律规定来综合判断。如果双方对此存在争议或不确定如何处理，建议直接向我咨询，以便根据具体情况提供更准确的法律意见。