自建房不过户仅签协议，协议需重点围绕房屋现状、双方权利义务、违约责任等核心条款进行严谨设计，同时需注意此类协议存在法律风险，建议谨慎操作。以下从协议撰写要点和法律风险提示两个角度为你详细说明：

协议撰写要点

1. 明确房屋基本情况
   • 详细写明自建房的具体位置（精确到门牌号）、建筑面积、结构类型（如砖混结构、框架结构等）、层数、附属设施（如车库、院子等）等信息。例如：“房屋位于[具体地址]，建筑面积为[X]平方米，为砖混结构的三层住宅，附带一个面积为[X]平方米的车库”。
   • 说明房屋的产权状况，如是否已取得宅基地使用权证、建设工程规划许可证等相关证件，以及证件编号等信息。若尚未取得相关证件，也应在协议中如实记载，并明确后续办理证件的责任方和时间节点。
2. 界定双方身份及权利义务
   • 清晰写明转让方（卖方）和受让方（买方）的姓名、身份证号码、联系方式等基本信息。
   • 明确转让方的权利义务，如保证对房屋拥有合法的处分权，不存在任何权属纠纷或被查封、抵押等限制交易的情况；在协议签订后，应积极配合买方办理相关手续（如过户手续，虽然当前不过户，但可约定未来符合条件时的配合义务）；交付房屋及附属设施，并保证房屋及设施在交付时处于正常使用状态等。
   • 明确受让方的权利义务，如按照协议约定支付房屋价款；在接收房屋后，合理使用房屋及附属设施，不得擅自改变房屋结构和用途；承担房屋交付后的日常维护和管理费用等。
3. 确定房屋价款及支付方式
   • 明确房屋的转让价款，可参考当地同类房屋的市场价格进行合理定价。例如：“双方商定，该自建房的转让价款为人民币[X]元整”。
   • 约定具体的支付方式，如一次性支付、分期支付等。若选择分期支付，应详细写明每期支付的金额、时间节点以及支付条件。例如：“买方应在本协议签订之日起[X]日内，向卖方支付首期房款人民币[X]元整；剩余房款人民币[X]元整，应在[具体条件达成时间，如房屋过户条件成就时]支付给卖方”。
4. 设定违约责任条款
   • 针对转让方可能出现的违约行为，如隐瞒房屋权属问题、拒绝交付房屋等，约定相应的违约责任。例如：“若转让方隐瞒房屋存在权属纠纷或被查封、抵押等情况，导致买方无法正常使用房屋或遭受损失的，转让方应承担全部赔偿责任，并返还买方已支付的全部房款，同时按照房款总额的[X]%向买方支付违约金”。
   • 针对受让方可能出现的违约行为，如未按照约定支付房款、擅自改变房屋结构等，也应明确违约责任。例如：“若受让方未按照本协议约定的时间支付房款，每逾期一日，应按照未支付房款的[X]‰向转让方支付逾期违约金；逾期超过[X]日的，转让方有权解除本协议，并要求受让方承担房款总额的[X]%作为违约金”。
5. 约定争议解决方式
   • 明确双方在履行协议过程中如发生争议，应通过友好协商解决；协商不成的，可以选择向有管辖权的人民法院提起诉讼或提交仲裁机构进行仲裁。例如：“本协议在履行过程中如发生争议，双方应首先友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向房屋所在地的人民法院提起诉讼”。

法律风险提示

1. 不过户存在的产权风险
   • 根据我国相关法律规定，房屋产权的变更以登记为准。即使双方签订了协议，但未办理过户手续，房屋的产权仍归转让方所有。这意味着转让方仍可以对该房屋进行处分，如再次出售、抵押等，从而给受让方带来损失。
   • 若转让方在协议签订后出现债务纠纷，房屋可能会被法院查封、拍卖，受让方将无法取得房屋的产权，且已支付的房款也可能难以追回。
2. 协议效力可能受限
   • 如果自建房的建设未取得合法的审批手续，如未取得宅基地使用权证、建设工程规划许可证等，那么双方签订的房屋转让协议可能会因违反法律法规的强制性规定而被认定为无效。一旦协议被认定无效，受让方将无法依据协议取得房屋的产权，且可能面临返还房屋、恢复原状等法律后果。
3. 政策变化风险
   • 国家的房地产政策可能会随着时间和市场情况的变化而进行调整。例如，某些地区可能会出台限制自建房交易的政策，这可能会影响双方签订的协议的履行，甚至导致协议无法继续执行。

如果你在撰写协议过程中还有其他疑问，或者需要进一步了解相关法律问题，欢迎随时向我咨询。