业主代表与电梯公司签订的更换电梯合同在以下情况下可能会失效：

1. 合同主体不适格：

   • 如果业主代表未经业主大会或业主委员会的明确授权，擅自以业主名义与电梯公司签订合同，该合同可能因主体不适格而无效。因为业主代表并非合同适格主体，无权代表全体业主签订此类合同。
   • 电梯公司若存在资质问题，如未取得相应的电梯安装、维修资质，也可能导致合同无效。

2. 合同内容违法或违背公序良俗：

   • 如果合同内容违反法律法规的强制性规定，如违反电梯安全标准、消防安全规定等，该合同将因违法而无效。
   • 若合同内容违背公序良俗，如存在欺诈、胁迫、恶意串通等情形，同样会导致合同无效。

3. 合同形式不符合要求：

   • 根据相关法律法规，某些类型的合同可能需要采用书面形式，并可能要求经过公证或备案等程序。如果更换电梯合同未满足这些形式要求，可能影响其法律效力。不过，在一般情况下，更换电梯合同并不属于必须采用特定形式的合同类型，但具体还需根据当地法律法规和实际情况来判断。

4. 合同存在重大误解或显失公平：

   • 如果业主代表在签订合同时对合同内容存在重大误解，或者合同条款显失公平，如电梯价格远高于市场价、维修条款过于苛刻等，业主或电梯公司均有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销该合同。

5. 合同未得到业主大会或业主委员会的追认：

   • 即使业主代表最初未经授权签订了合同，但如果事后该合同得到了业主大会或业主委员会的追认，那么该合同仍然有效。反之，如果未得到追认，则合同对全体业主不产生约束力，即失效。

6. 电梯公司未履行合同义务或履行不符合约定：

   • 如果电梯公司在合同签订后未按照约定履行义务，如未按时安装电梯、安装的电梯存在质量问题等，业主有权要求电梯公司承担违约责任，并在某些情况下可能主张合同无效或解除合同。不过，这种情况更多涉及的是合同履行和违约责任问题，而非合同本身的失效问题。但严格来说，如果电梯公司的违约行为导致合同目的无法实现，业主也可以主张解除合同，此时合同在解除后失效。

法律建议：

• 在签订更换电梯合同前，业主代表应确保获得业主大会或业主委员会的明确授权，并仔细审查电梯公司的资质和信誉。
• 合同内容应明确、具体，符合法律法规和公序良俗的要求，避免存在模糊或歧义的条款。
• 合同签订后，双方应严格按照合同约定履行义务，确保电梯的安装和维修质量符合安全标准。
• 如遇合同纠纷或争议，应及时咨询专业律师，通过法律途径维护自身合法权益。

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