个人以土地投资入股，土地产权是否发生转移需分情况讨论：

1. 若土地为国有土地使用权
   根据《公司法》及《民法典》相关规定，以国有土地使用权作价出资入股时，需完成产权变更登记手续。此时土地使用权从原权利人名下转移至目标公司名下，成为公司法人财产。这一过程涉及：

   • 签订出资协议明确权属转移条款
     
   • 办理土地使用权过户登记（需缴纳契税等税费）
     
   • 公司取得不动产权证书后完成实缴出资
     

2. 若土地为集体建设用地使用权
   需满足《土地管理法》第60条特殊规定：

   • 仅限农村集体经济组织以集体建设用地使用权与他人合作举办企业
     
   • 必须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意
     
   • 报乡（镇）人民政府批准后，土地使用权仍归集体所有，企业仅取得使用权
     注：此类情形下产权不发生转移，但需办理用地审批手续

3. 特殊情形处理

   • 划拨土地处置：需先补缴土地出让金转为出让性质后方可入股
     
   • 共有土地处置：需全体共有人书面同意并明确权属分配方案
     
   • 抵押土地处置：需取得抵押权人书面同意或解除抵押登记
     

实务建议：

1. 操作前务必核查土地权属证书（明确土地性质、用途、剩余年限）
   
2. 签订书面出资协议时建议增加”产权瑕疵担保条款”
   
3. 及时办理工商变更登记与不动产登记的联动手续
   
4. 涉及集体土地时特别注意程序合法性审查
   

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