结论概述：在保利发展竞得“商改住”地块的情况下，原商业用地权利人的权益保障需从合同约定、政府规划调整程序合法性、补偿机制及法律救济途径等多方面综合考量。结合新闻背景，保利发展通过合法竞拍取得地块，但原权利人权益保障仍需依据具体法律程序和合同条款进行。

一、合同约定是权益保障的基础

1. 原合同条款的审查：

   • 原商业用地权利人与政府或原出让方签订的土地出让合同中，应明确约定土地用途、规划条件、变更程序及违约责任等条款。若合同中已对“商改住”等规划调整情形作出约定，原权利人可依据合同条款主张权益。
   • 法律依据：根据《民法典》第五百零九条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。若合同中有明确约定，原权利人可要求政府或出让方按约定履行或承担违约责任。

2. 合同变更与解除：

   • 若规划调整导致原合同目的无法实现，原权利人可依据《民法典》第五百六十三条主张解除合同，并要求赔偿损失。
   • 示例：若原合同约定土地用途为商业，且明确禁止变更为住宅，现因政府规划调整导致土地用途变更，原权利人可主张解除合同并要求赔偿。

二、政府规划调整程序的合法性审查

1. 规划调整的法定程序：

   • 政府规划调整需遵循法定程序，包括公示、听证、审批等环节。若政府未依法履行程序，原权利人可主张规划调整无效。
   • 法律依据：根据《城乡规划法》第四十六条，省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划的组织编制机关，应当组织有关部门和专家定期对规划实施情况进行评估，并采取论证会、听证会或者其他方式征求公众意见。

2. 规划调整的合理性审查：

   • 规划调整需具有合理性，不得损害原权利人的合法权益。若规划调整导致原权利人利益严重受损，且未给予合理补偿，原权利人可主张规划调整违法。
   • 示例：若规划调整导致原商业用地价值大幅下降，且政府未给予合理补偿，原权利人可主张规划调整违法并要求赔偿。

三、补偿机制的建立与实施

1. 补偿原则：

   • 政府因公共利益需要调整规划，导致原权利人利益受损的，应给予合理补偿。补偿应遵循公平、合理、及时的原则。
   • 法律依据：根据《民法典》第二百四十三条，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

2. 补偿方式与标准：

   • 补偿方式可包括货币补偿、产权调换等。补偿标准应参照市场价值，确保原权利人利益不受损。
   • 示例：若原商业用地因规划调整变更为住宅用地，政府可按照住宅用地的市场价值对原权利人进行货币补偿或产权调换。

四、法律救济途径

1. 行政复议与行政诉讼：

   • 原权利人对政府规划调整行为不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼，要求撤销或变更规划调整行为。
   • 法律依据：根据《行政复议法》和《行政诉讼法》，公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其合法权益的，有权申请行政复议或提起行政诉讼。

2. 民事诉讼：

   • 若因规划调整导致原权利人与政府或出让方之间产生民事纠纷，原权利人可依法提起民事诉讼，要求赔偿损失或履行合同义务。
   • 示例：若原权利人因规划调整导致合同无法履行，可要求政府或出让方承担违约责任并赔偿损失。

五、结合新闻背景的分析

在新闻背景中，保利发展通过合法竞拍取得杭州市上城区城东新城单元SC080201-27地块，该地块原为商业用地，后经“商改住”调整后入市。对于原商业用地权利人而言，其权益保障需关注以下几个方面：

1. 审查原土地出让合同：确认合同中是否对规划调整情形作出约定，以及政府是否依法履行了规划调整程序。
2. 关注政府补偿方案：了解政府是否制定了合理的补偿方案，并确保补偿标准参照市场价值。
3. 及时行使法律救济权利：若认为政府规划调整行为违法或补偿不合理，原权利人应及时申请行政复议、提起行政诉讼或民事诉讼，以维护自身合法权益。

总结与建议：原商业用地权利人在面对“商改住”规划调整时，应首先审查原土地出让合同条款，关注政府规划调整程序的合法性，了解补偿机制的实施情况，并及时行使法律救济权利。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可直接向我咨询。