关于您提出的“物业费几年不住怎么收费”的问题，这确实是一个涉及多方面因素的复杂问题。以下是我为您详细梳理的解答：
一、物业费收取的基本原则
首先，需要明确的是，小区的物业服务费主要是为公共区域和设施提供服务所收取的费用，这些服务包括公共设施、设备的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等。这些服务不会因为个别房屋的空置而减少成本，因此，无论业主是否实际入住，都应交纳相应的物业费。这一点在《中华人民共和国民法典》第九百四十四条中也有明确规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付。
二、不同地区的具体规定
由于地区差异，各地对于空置房屋物业费的收取标准和处理方式有所不同。这主要分为以下几种情况：
全额收取：
- 部分地区规定，只要开发商已交付房屋，无论业主是否实际居住，都需全额缴纳物业费。这是因为物业服务是针对整个小区及配套设施进行的，成本不会因个别房屋空置而减少。
打折收取：
- 一些地方政府为鼓励房屋利用，避免长期空置，会出台政策对空置房物业费进行减免。通常要求房屋空置超过一定期限（如6个月），业主向物业公司报备后，物业费可按一定比例（如70%-90%）缴纳。具体比例和申请流程需参照当地政策执行。例如，石家庄规定连续三个月以上无人居住的空置物业，空置期间按百分之二十缴纳物业服务费；无锡则规定未入住或未使用的物业，物业服务费按不低于合同约定标准的70%交纳。
三、合同约定与协商
合同约定：
- 物业服务合同中通常会明确规定空置房屋的物业费缴纳标准和方式。如果合同中有具体条款约定未居住房屋按一定比例收取物业费，那么业主和物业公司均须按照该约定执行。
与物业协商：
- 即便当地没有明确的政策支持，业主也可以主动与物业公司沟通协商，说明房屋未居住的情况及原因，争取在物业费上获得一定的优惠或减免。如果业主有合理的理由，如长期外出工作、房屋正在装修等，部分物业公司可能会根据实际情况给予一定的通融。
四、特殊情况下的物业费承担
- 对于已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用应由建设单位承担。也就是说，如果房子还没有交付给业主，那么物业费应当由开发商承担。
五、业主的权益保护与争议解决
- 如果业主认为物业服务企业在房子空置情况下收取物业费不合理，可以先查看当地的物业管理条例等相关规定。
- 若当地无规定，则应按照合同约定执行。若对合同条款有异议，可与物业协商解决；协商不成的，可以通过向业主委员会反映、申请调解或提起诉讼等方式维护自身权益。
六、建议与总结
- 咨询当地政策：由于具体的收费标准和政策可能因地区而异，建议您在缴纳物业费前咨询当地的物价局、物业管理协会或相关政府部门，以获取最准确的信息和政策指导。
- 查看合同条款：仔细阅读物业服务合同，了解其中关于空置房屋物业费缴纳的具体规定。
- 与物业沟通：如果认为物业费收取不合理，可以主动与物业公司沟通协商，寻求双方都能接受的解决方案。
综上所述，未居住房屋的物业费收费问题应综合考虑合同约定、地方政策、与物业的协商结果以及争议解决途径等多个方面。希望以上解答能对您有所帮助，如有其他疑问，欢迎继续咨询。