关于“物业费不住人怎么收费”的问题，核心结论是：即使房屋空置未居住，业主通常仍需按约定标准缴纳物业费，但部分地区或合同可能允许减免，具体需结合当地法规和物业服务合同约定判断。以下是详细分析：

1. 法律原则：空置房一般需全额缴纳物业费

根据《民法典》第九百四十四条及《物业管理条例》规定，物业服务企业已按合同提供服务（如公共区域保洁、安保、绿化、设施维护等），业主不得以未接受或无需接受服务为由拒绝支付物业费。空置房虽未直接使用服务，但仍享受了物业对公共区域的维护成果，因此原则上需全额缴纳。

2. 例外情形：部分地区或合同允许减免

• 地方性法规：部分城市（如山东、江苏、陕西等）出台地方性法规，允许空置房业主申请减免物业费。例如：

  • 山东省规定：空置6个月以上的房屋，经业主与物业协商，可按不超过70%的标准缴纳物业费；
    
  • 江苏省规定：空置房物业费可按70%缴纳，但需提前书面申请。
    需注意：此类减免需以地方性法规明确规定为前提，且通常需业主主动申请并满足条件（如空置时间、未装修等）。
    

• 物业服务合同约定：若业主与物业在合同中明确约定空置房减免条款（如“空置超过3个月可减免30%”），则按合同执行。合同约定优先于一般规定，但需确保条款不违反法律强制性规定。

3. 实务建议

• 核查当地法规：通过当地住建部门官网或物业办查询是否有空置房物业费减免政策；
  
• 审查物业服务合同：重点查看合同中关于空置房收费的条款，确认是否有减免约定；
  
• 与物业协商：若符合地方政策或合同条件，可向物业提交书面申请（附空置证明，如水电费单据、房屋未装修证明等），协商减免比例；
  
• 保留证据：若物业拒绝减免且无合法依据，可留存沟通记录、政策文件等证据，后续通过投诉或诉讼解决。

总结：空置房物业费是否减免需结合地方政策、合同约定及物业实际服务情况判断。建议优先与物业协商，若协商无果可进一步咨询我，我会结合具体地区和合同条款为您分析解决方案。