结论：业主自行招聘物业是否适用《物业管理条例》第六十五条，需结合具体情况判断。若业主招聘的物业未依法取得相应资质或未履行法定备案程序，可能触发该条款的处罚；若招聘程序合法且物业资质完备，则不适用。以下从法律适用条件、业主招聘物业的合法性边界、实务建议三个角度展开分析：

一、《物业管理条例》第六十五条的适用条件

该条款明确规定：“违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。”
从条款内容看，其核心适用场景是物业服务企业擅自改变物业管理用房用途，而非直接规范业主招聘物业的行为。但若业主招聘的物业存在以下行为，可能间接触发该条款：

1. 未取得物业服务企业资质：若业主招聘的“物业”实为个人或无资质团队，其提供服务的行为可能被认定为“擅自提供物业服务”，进而因未履行法定备案程序（如未向房地产行政主管部门备案）被处罚；
   
2. 擅自改变物业用房用途：若业主招聘的物业在服务过程中擅自将物业管理用房（如业主委员会办公用房、公共活动室等）改为商业用途（如出租开店），则直接违反该条款，需承担罚款等责任。

二、业主自行招聘物业的合法性边界

业主有权通过业主大会决定选聘或解聘物业服务企业（《民法典》第二百七十八条），但自行招聘物业需满足以下条件：

1. 程序合法：需经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（《民法典》第二百七十八条）；
   
2. 资质合规：招聘的物业需依法取得物业服务企业资质（根据《物业管理条例》第三十二条，物业服务企业需向工商行政管理部门办理登记后，向房地产行政主管部门备案）；
   
3. 合同规范：需与物业签订书面物业服务合同，明确服务内容、标准、费用及违约责任（《民法典》第九百三十八条）。
   

若未满足上述条件，业主招聘的物业可能被认定为“非法提供物业服务”，此时若物业擅自改变物业用房用途，业主作为招聘方可能因“选任过失”承担连带责任（实务中需结合具体过错程度判断）。

三、实务建议

1. 招聘前核查资质：要求应聘物业提供营业执照、物业服务企业资质证书及备案证明，避免招聘无资质团队；
   
2. 履行法定程序：通过业主大会表决选聘物业，并留存会议记录、表决票等证据；
   
3. 签订书面合同：明确物业用房的使用规则（如禁止擅自改变用途），并约定违约责任（如违约金、解除合同条件）；
   
4. 监督物业行为：定期检查物业用房使用情况，若发现擅自改变用途，立即要求整改并留存证据，必要时向房地产行政主管部门举报。

总结：业主自行招聘物业本身不直接违反《物业管理条例》第六十五条，但若招聘的物业未依法取得资质或擅自改变物业用房用途，则可能触发该条款的处罚。建议业主在招聘物业时严格履行法定程序，并通过合同约束物业行为，以降低法律风险。如有具体纠纷，可进一步向我咨询细节。