和房主儿子签的租赁合同是否有效，这主要取决于房主儿子是否有合法的代理权限以及合同签订的具体情况。以下是对这一问题的详细分析：
一、合同有效的情况
明确授权：
- 如果房主事先出具了明确的书面授权委托书，详细列明了委托事项（包括签订租赁合同）、权限和期限，那么房主儿子依据此授权签订的租赁合同完全有效。此时，房主儿子的行为视为房主本人的行为，合同的权利和义务直接约束房主和承租人。
- 例子：房主因出差无法亲自签订租赁合同，于是出具书面授权委托书给儿子，委托其代为签订。儿子在授权范围内与承租人签订了租赁合同，该合同有效。
构成表见代理：
- 即使房主没有出具书面的授权委托书，但如果房主儿子持有房主的房产证、身份证复印件等相关文件，且以往类似事务也是由其处理，承租人有合理理由相信其具有代理权，那么可能构成表见代理。在此情形下，代签的租赁合同仍然有效，房主需承担合同责任，但事后可向儿子追偿。
- 例子：房主儿子长期管理房屋，并持有房主的房产证和身份证复印件。承租人看到这些文件后，有理由相信房主儿子有权签订租赁合同，于是与其签订了合同。该合同有效。
事后追认：
- 如果房主儿子未经授权擅自签订了租赁合同，但房主事后对该合同进行了追认（如通过书面确认、口头确认或实际履行合同等方式），那么该合同自追认之日起生效。
- 例子：房主儿子未经授权与承租人签订了租赁合同。房主事后得知此事，但认为合同条款合理，于是通过书面方式确认了该合同。该合同自房主确认之日起生效。
二、合同无效或效力待定的情况
无权代理且不构成表见代理：
- 若房主儿子既未获得授权，也不构成表见代理，则其代签合同的行为属于无权代理。此时，合同的效力处于待定状态。如果房主拒绝追认该合同，那么合同对房主不发生效力，承租人可能因此遭受损失，此时房主儿子可能需要承担相应的赔偿责任。
- 例子：房主儿子未经授权与承租人签订了租赁合同，且没有持有房主的任何相关文件。承租人无法证明房主儿子具有代理权。如果房主拒绝追认该合同，那么合同无效。
合同内容违法或违规：
- 即使房主儿子获得了授权，如果合同内容违反法律法规的强制性规定（如租赁期限超过法定上限、租金标准过高且未经过相关部门审批等），或者存在欺诈、胁迫等导致合同无效的情形，该合同仍然无效。
- 例子：房主儿子与承租人签订的租赁合同中，租赁期限超过了法定上限。该合同因违反法律法规的强制性规定而无效。
三、实际操作建议
- 优先直接签约：尽可能直接与房主本人签订租赁合同，以确保合同的合法性和有效性。
- 明确授权手续：如需房主儿子代签，应确保提供完整的书面授权委托书，并明确授权范围和期限。同时，可以要求房主提供房产证、身份证等相关文件的复印件作为附件。
- 谨慎审查代理资格：在签订合同时，应仔细审查房主儿子的身份和代理权限。可以要求其出示相关证明文件，并核实其真实性。
- 咨询法律意见：如有必要，可以向我咨询以获取更准确的法律意见。我可以根据具体情况为你提供专业的法律建议。
综上所述，和房主儿子签的租赁合同是否有效取决于多种因素。在实际操作中，应遵循相关法律法规和上述建议，以确保合同的合法性和有效性。如果你有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。