卖房时公证委托书是正规的，且在满足一定条件下具备法律效力。以下是对此问题的详细分析：
公证委托书的法律效力
满足合同生效的一般条件：
- 行为人具有相应的民事行为能力：无论是委托人还是受托人，都需要具备完全民事行为能力，能够清晰理解并表达自身意愿，这是委托书生效的基础。
- 意思表示真实：委托卖房的行为必须是基于双方的真实意愿，不存在欺诈、胁迫等不正当手段干预，确保委托行为的合法性。
- 不违反法律法规与公序良俗：委托书的内容必须合法合规，不得违背社会公共秩序和善良风俗，这是委托书生效的必要条件。
公证的法律效力：
- 公证机构会对委托书的内容、当事人身份及意思表示进行严格审查，确保其真实性、合法性。经过公证的委托书，其法律效力得到加强，可作为认定事实的根据，除非有相反证据足以推翻公证。
- 在房产交易中，公证委托书往往具有更高的认可度，能够减少房产登记部门、银行等机构对委托书真实性的质疑，简化审核流程。
公证委托书可能无效的情形
委托事项违法：
- 如果委托卖房合同中约定的事项违反法律、行政法规的强制性规定，如逃避债务等违法行为，那么该委托书将被认定为无效。
公证程序存在严重瑕疵：
- 如果公证机构未按照法定程序对当事人身份、意思表示等进行严格审查，或者公证员与当事人存在利害关系等，导致公证结果不真实、不合法，那么该公证可能被撤销，进而影响委托书的效力。
委托权限不明或超出权限：
- 如果委托卖房合同中对受托人的权限约定不明确，或者受托人在执行委托事务时超出委托人授予的权限，且事后未得到委托人追认，那么可能导致部分或全部行为无效。
实际操作建议
确保委托书内容合法合规：
- 在起草委托书时，应仔细审查合同的具体条款，确保其内容合法合规，不违反法律法规的强制性规定，不损害他人合法权益。
明确委托权限：
- 在委托书中应明确受托人的权限范围，包括可以办理哪些事项、是否可以转委托等，以避免因权限不明而引发的纠纷。
选择正规公证机构进行公证：
- 在办理公证时，应选择具有合法资质的公证机构，并按照公证机构的要求提供必要的证明材料，确保公证程序的合法性和有效性。
保留好相关证据：
- 在办理公证过程中，应保留好所有相关的证据材料，如身份证、房产证、委托书原件等，以备不时之需。
总结来说，卖房时公证委托书是正规的，且在满足一定条件下具备法律效力。但为了确保委托书的合法性和有效性，建议在起草和办理公证时咨询专业律师（即我本人）的意见，以确保整个过程的合法有效。如果你有任何关于房产买卖委托公证的法律问题，都可以直接向我咨询。