征收单位与非所有人签订补偿协议，该协议的效力及处理方式需分情况讨论：

1. 若非所有人经所有权人授权或构成表见代理
   根据《民法典》第162条（代理效力）及第172条（表见代理），若非所有人持有所有权人出具的合法授权委托书，或虽无书面授权但相对方（征收单位）有理由相信其有代理权（如长期管理房屋、持有产权证原件等），则补偿协议直接约束所有权人与征收单位，协议有效。
   处理方式：所有权人需履行协议义务（如腾房），若拒绝可由征收单位通过诉讼强制执行；若非所有人越权代理，所有权人可追认协议效力或向非所有人主张损害赔偿。

2. 若非所有人无权代理且未获追认
   根据《民法典》第171条，无权代理签订的协议效力待定，需经所有权人追认后生效。若所有权人拒绝追认，协议自始无效，征收单位无权依据该协议要求所有权人履行义务。
   处理方式：

   • 征收单位：可要求非所有人返还已支付的补偿款，或依据《民法典》第157条主张缔约过失责任（如赔偿因协议无效导致的损失）；
     
   • 所有权人：若因协议无效遭受损失（如房屋被强制拆除），可向非所有人或征收单位主张侵权赔偿（需证明对方存在过错）。

3. 若非所有人构成无权处分（如冒充所有权人签约）
   根据《民法典》第311条（善意取得制度），若征收单位在签约时不知非所有人无权处分，且已支付合理补偿并完成房屋交付或登记，可能构成善意取得，所有权人丧失房屋所有权，但可向非所有人主张侵权赔偿。
   例外情形：若征收单位明知或应知非所有人无权处分（如非所有人未出示产权证、价格明显低于市场价），则不适用善意取得，协议无效，所有权人可要求返还房屋。

实务建议：

• 对征收单位：签约前务必核查房屋产权证、身份证明及授权文件，要求所有权人本人签字或出具经公证的授权委托书；
  
• 对所有权人：若发现非所有人擅自签约，应立即向征收单位发出书面异议，并保留证据（如报警记录、产权证原件），必要时通过诉讼确认协议无效；
  
• 对非所有人：无权代理或处分可能涉及刑事责任（如诈骗罪），需谨慎评估法律风险。

法律依据：

• 《民法典》第162条、第171-172条、第311条、第597条；
  
• 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条（补偿对象为房屋所有权人）。
  

如有具体案件细节（如签约过程、补偿款支付情况等），可进一步分析协议效力及责任承担。