关于楼上暖气跑水导致楼下邻居财产受损的赔偿问题，责任主体需根据具体情况来确定，以下是几种可能的情况及对应的责任分析：

1. 楼上业主责任：

   • 若漏水是由于楼上业主使用不当（如私自改动暖气管道、更换暖气片等）、装修过程中造成的损坏，或未能及时维修导致的，那么责任应由楼上业主承担。楼上业主作为房屋及暖气设施的所有者和使用者，对自家的暖气设备负有维护、管理的责任。
   • 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，不动产权利人因用水、排水等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。造成损害的，应当给予赔偿。

2. 供暖公司责任：

   • 若漏水是由于供暖公司在供暖过程中操作不当（如供暖压力过高）、未按规定进行定期检查或维护导致的，那么供暖公司应承担相应责任。供暖公司负责维护供热系统的正常运行，包括暖气管道等供暖设施。
   • 处理建议：在此情况下，楼下邻居可以要求供暖公司进行赔偿，并可以通过与供暖公司协商、向相关部门投诉或提起诉讼等方式来维护自己的合法权益。

3. 房屋开发商责任：

   • 若漏水是由于房屋本身的建筑质量问题，如暖气管道老化、安装不合理、质量瑕疵等导致的，且仍在房屋质量保修期限内，那么房屋开发商需要承担保修责任并赔偿损失。
   • 处理流程：楼下邻居可以先联系房屋开发商，要求其进行维修并赔偿损失。如果房屋开发商拒绝承担责任，楼下邻居可以通过法律途径来维护自己的权益。

4. 物业公司责任：

   • 物业公司有责任维护小区内公共设施的正常运行，包括公共区域的暖气管道等。若漏水是由于物业公司未及时、正常对公共暖气设施进行维护、检修而造成的，物业公司应承担相应责任。
   • 协商与诉讼：楼下邻居可以与物业公司进行协商，要求其承担维修费用并赔偿损失。如果协商无果，楼下邻居可以通过向物业反映请其协调、向居委会或相关调解机构申请调解，甚至依法向人民法院提起诉讼等方式来维护自己的合法权益。

在处理此类纠纷时，建议楼下邻居采取以下步骤：

• 紧急处理：首先，立即联系楼上业主或物业公司，关闭暖气阀门，防止漏水情况恶化。
• 证据保留：对漏水现场进行拍照、录像等证据保留，确保后续索赔有据可依。
• 漏水原因调查：邀请专业维修人员进行检测，并出具书面报告作为依据。必要时，可请有法定资质的专业机构进行鉴定，以准确确定漏水原因及责任主体。
• 协商与诉讼：根据确定的责任归属，与责任方进行友好协商，要求其承担维修费用并赔偿因漏水造成的损失。若协商无果，可依法采取进一步措施来维护自己的合法权益。

最后，我想强调的是，每个案件的具体情况都有所不同，因此在处理此类纠纷时，最好根据实际情况来具体分析。如果楼下邻居在处理过程中遇到任何法律问题或困惑，可以直接向我咨询，我会根据具体情况提供专业的法律建议和帮助。