核心结论：购买没有土地证的土地，在协议签订上存在重大法律风险，原则上不建议进行此类交易。若仍决定签订协议，需谨慎处理并注意以下要点。

1. 协议效力风险

   • 根据我国相关法律规定，土地使用权的取得需依法登记并领取土地证。没有土地证的土地，其权属可能存在争议，交易行为可能因违反法律强制性规定而被认定为无效。例如，若该土地属于集体所有且未依法办理征用手续，或者存在抵押、查封等限制权利的情形，那么基于此签订的协议很可能无法得到法律的保护。
   • 在协议中，应明确约定土地的基本情况，包括土地的位置、面积、四至范围等，并要求卖方提供能够证明其对该土地拥有合法处分权的证据，如土地来源的合同、相关部门的批准文件等。同时，约定若因土地权属问题导致协议无效或无法履行，卖方应承担的违约责任，如返还已支付的款项、赔偿损失等。

2. 土地性质与用途

   • 了解土地的性质至关重要，不同的土地性质（如国有土地、集体土地）有不同的使用规定和交易限制。例如，集体土地一般只能在本集体经济组织内部流转，若要将集体土地用于非农业建设，需依法办理农用地转用审批手续。
   • 在协议中，应明确土地的规划用途，如住宅用地、商业用地、工业用地等，并约定卖方应保证土地的实际用途与规划用途相符。若因土地用途不符导致买方遭受损失的，卖方应承担赔偿责任。

3. 交易价格与付款方式

   • 由于没有土地证，土地的价值评估可能存在较大难度，交易价格也容易产生争议。在确定交易价格时，应参考周边类似土地的市场价格，并结合土地的实际情况进行合理定价。
   • 付款方式的选择也需谨慎。建议采用分期付款的方式，并约定在办理完相关土地权属变更手续（如取得土地证）后再支付剩余款项。同时，在协议中明确约定每期付款的时间、金额和条件，以及逾期付款的违约责任。

4. 后续手续办理

   • 在协议中，应明确约定卖方有义务协助买方办理土地权属变更手续，包括提供必要的文件和资料、配合办理相关审批手续等。同时，约定办理手续的时间节点和违约责任，若卖方未能在约定时间内协助买方完成手续办理，应承担相应的违约责任。
   • 考虑到没有土地证的土地办理权属变更手续可能存在较大困难，买方应在协议签订前充分了解相关政策和流程，并做好充分的准备。

5. 争议解决方式

   • 在协议中，应明确约定争议解决的方式，如协商、调解、仲裁或诉讼等。建议选择仲裁或诉讼的方式，并明确约定仲裁机构或管辖法院，以便在发生争议时能够及时、有效地解决。

温馨提示：购买没有土地证的土地存在诸多法律风险，在签订协议前，建议你充分了解相关法律法规和政策，谨慎评估风险。若你对协议的具体条款或相关法律问题存在疑问，可以直接向我咨询，我会为你提供详细的解答和建议。