关于物业用房使用年限40年是否合法的问题，结论需分情况讨论：

1. 物业用房的性质与归属
   根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条，物业服务用房属于业主共有部分，其产权归全体业主所有。物业用房的用途通常限于物业管理、服务及配套功能（如保安室、维修间等），不得擅自改变用途或用于商业经营。若物业用房是合法建设的住宅或商业用房（如开发商规划时明确为物业用房），其土地使用权年限应遵循原规划用途对应的年限（如住宅70年、商业40年）。因此，若物业用房的土地性质为商业用地，使用年限40年是合法的；若为住宅用地，则40年不合法。

2. 使用年限的合法性判断

   • 合法情形：若物业用房所在土地为商业用地（如综合用地中的商业部分），且开发商依法取得40年土地使用权，后续作为物业用房使用，则年限合法。
     
   • 不合法情形：若土地性质为住宅用地（使用权70年），但物业用房被错误登记为40年，或开发商通过违规操作缩短年限，则属于违法行为。此时业主可通过法律途径要求更正登记或追究开发商责任。

3. 业主的权利与救济途径

   • 查询权：业主有权通过不动产登记中心查询物业用房的土地性质及使用权年限，确认是否与规划一致。
     
   • 异议权：若发现年限不符或用途违规，可联合向物业、开发商或相关部门提出异议，要求整改。
     
   • 诉讼权：若协商无果，可向法院提起诉讼，主张确认物业用房产权归属及使用年限合法性，并要求赔偿损失（如因违规使用导致业主权益受损）。

建议：

• 业主应优先通过查询不动产登记信息明确物业用房的土地性质及年限；
  
• 若发现违规，及时收集证据（如规划图纸、登记信息等）并咨询专业律师，通过法律途径维护权益。
  

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