物业费不交时，既可以选择仲裁也可以选择诉讼，具体取决于物业服务合同中的约定以及双方的实际需求和意愿。以下是对这两种解决方式的详细分析：
一、法院诉讼
法律依据：
- 根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼。
处理流程：
- 起诉准备：物业公司需准备起诉所需资料，包括委托授权书、起诉状、证据清单等，明确双方主体信息，收集物业服务合同、服务记录、催缴记录等证据材料。
- 法院起诉：向有管辖权的人民法院（一般由被告住所地或合同履行地的基层人民法院管辖）提起诉讼。
- 审理与判决：法院依据相关法律法规和事实进行审理，并作出公正判决。若业主无正当理由拒绝支付物业费，法院可能会判决业主支付拖欠的物业费及相应的滞纳金。
- 执行：如业主未履行法院判决，物业公司有权向法院申请强制执行。
特点：
- 程序规范复杂：法院诉讼遵循严格的立案、审理、判决等程序规定。
- 公开性：除涉及国家秘密、个人隐私等法定情形外，案件审理一般是公开的。
- 强制执行力：一旦判决生效，具有强制执行力。
二、仲裁
法律依据：
- 同样依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，物业服务人在业主违反约定逾期不支付物业费的情况下，除了可以提起诉讼外，还可以选择申请仲裁。
处理流程：
- 提出申请：一方当事人（通常是物业公司）向约定的仲裁委员会提交仲裁申请书。
- 立案：仲裁委员会在收到申请书后，对申请进行审查，决定是否立案。
- 答辩与选定仲裁员：立案后，仲裁委员会将仲裁规则和仲裁员名册送达双方当事人。被申请人在规定期限内进行答辩，双方共同选定或委托仲裁委员会主任指定仲裁员。
- 开庭：进行庭审调查、质证、辩论等环节，并可尝试进行调解。
- 制作调解书或裁决书：若调解成功，制作调解书；若调解不成，则制作裁决书。
- 申请执行：如一方不履行裁决书，另一方可以向法院申请执行。
特点与前提条件：
- 前提条件：双方需在物业服务合同中明确约定仲裁条款，或在纠纷发生后达成书面仲裁协议，选择具体的仲裁机构进行仲裁。
- 灵活性：仲裁程序相对灵活，当事人可选择仲裁员，且仲裁规则可在一定程度上由当事人协商确定。
- 保密性：仲裁一般不公开进行，有利于保护当事人的商业秘密和个人隐私。
- 高效性：仲裁程序通常更为快捷，能够较快地解决纠纷，减少时间成本。
- 一裁终局与强制执行力：仲裁裁决具有一裁终局的效力，且具有强制执行力。
三、结论与建议
- 选择依据：在选择仲裁还是诉讼时，应考虑物业服务合同中的约定、双方的实际需求与意愿、纠纷的性质与复杂程度等因素。
- 协商与调解：在协商和调解均无法解决纠纷的情况下，再考虑仲裁或诉讼。这有助于节省时间和成本，并维护双方的和谐关系。
- 专业咨询：如有任何疑问或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。我将根据你的具体情况，为你提供更详细的法律分析和建议。
综上所述，物业费不交时，仲裁和诉讼都是可行的解决方式。选择哪种方式，应根据具体情况和双方意愿来决定。