结论前置：私人住宅未经合法程序改造后出租是违法的，可能面临法律处罚，并导致租赁合同无效，引发民事纠纷。以下从多个角度详细分析：
一、法律依据与违规后果
违反建筑法规：
- 根据《建设工程质量管理条例》等相关规定，私自改变房屋主体结构或承重结构属于违法行为。这种改造可能破坏房屋的安全性和稳定性，对整栋建筑构成威胁。
- 相关部门有权责令整改，并处以罚款；情节严重时，还可能要求恢复原状或拆除违规改造部分。
违反《民法典》与租赁规定：
- 《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。若需改变，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主一致同意。
- 《商品房屋租赁管理办法（2011年版）》第六条明确禁止出租违法建筑或不符合安全、防灾等工程建设强制性标准、违反规定改变房屋使用性质、法律法规规定禁止出租的其他情形的房屋。私自改造的房屋往往属于此类情形，因此出租违法。
- 若租赁合同中明确禁止改造，租客私自改造则构成违约，房东可要求其承担违约责任，如支付违约金、恢复房屋原状等。
违反消防与治安法规：
- 私自改造可能导致消防设施损坏、消防通道堵塞等隐患，违反《中华人民共和国消防法》，将面临整改和罚款，甚至刑事处罚（若发生火灾并造成严重后果）。
- 群租等私自改造行为可能引发治安问题，违反《租赁房屋治安管理规定》，公安机关有权处罚，包括警告、罚款等。
二、合同效力与法律责任
- 私自改造的房屋签订的租赁合同属于无效合同，无法律约束力。这意味着，一旦发生纠纷，租客和房东都可能面临无法依据合同维护自身权益的风险。
- 若改造行为危及建筑物安全或损害其他业主权益，责任方需承担赔偿责任。这包括赔偿因改造导致的房屋损坏、其他业主的损失等。
三、合规建议
事先审批与规划：
- 任何改造前，应获得房屋所有权人同意，并确保改造符合相关规划、安全、消防等要求。这是避免违法改造的第一步，也是确保改造合法性的基础。
办理审批手续：
- 按照法律规定，办理必要的审批手续，如施工许可、消防验收等。这些手续是改造合法性的重要证明，也是避免后续纠纷的关键。
明确合同条款：
- 租赁合同中应明确约定是否允许改造及改造的具体范围。这可以避免后续因改造问题产生的纠纷，确保双方权益得到保障。
遵守法律法规：
- 房东和租客均应严格遵守相关法律法规，确保租赁活动的合法性和安全性。这是维护双方权益、避免法律风险的基础。
举例说明：假设某房东未经其他业主同意，将私人住宅改造为群租房并出租。这种行为不仅违反了建筑法规，还可能违反消防法规和治安法规。一旦被发现，房东可能面临罚款、整改甚至刑事处罚。同时，由于改造行为未经合法程序，租赁合同也可能被认定为无效合同，导致房东无法依据合同维护自身权益。
总结与建议：私人住宅改造出租存在严重的法律风险，建议房东在改造前务必咨询专业律师或相关部门，确保改造合法合规。同时，租客在租房时也应仔细审查房屋状况和租赁合同条款，避免陷入法律纠纷。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。