非业主签订的物业合同，其效力需根据具体情况判断，可能是可撤销合同，也可能是无效合同。以下从不同角度进行分析：

一、可能构成无效合同的情形

1. 无权代理或超越代理权限：

   • 如果非业主（如租户、物业使用人等）未经业主授权，擅自以业主名义签订物业合同，且事后未得到业主追认，那么该合同可能因无权代理而无效。
   • 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第一百七十一条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，，对被代理人不发生效力。”

2. 合同内容违法或违背公序良俗：

   • 如果物业合同的内容违反法律、行政法规的强制性规定，或者违背公序良俗（如约定不合理的物业费、服务内容违法等），那么该合同可能因内容违法或违背公序良俗而无效。
   • 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”

二、可能构成可撤销合同的情形

1. 重大误解：

   • 如果非业主在签订物业合同时，对合同的重要内容（如物业费标准、服务范围等）存在重大误解，且该误解直接影响了其签订合同的意愿，那么该合同可能因重大误解而可撤销。
   • 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第一百四十七条：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”

2. 欺诈或胁迫：

   • 如果非业主在签订物业合同时，受到另一方的欺诈或胁迫，导致其在违背真实意愿的情况下签订了合同，那么该合同可能因欺诈或胁迫而可撤销。
   • 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条和第一百五十条：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”“一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”

三、特殊情况说明

• 表见代理：如果非业主虽然未经业主授权，但以业主名义签订物业合同，且相对方（如物业公司）有理由相信其有代理权（如非业主持有业主的授权委托书、业主曾向物业公司表示过由非业主代为处理物业事宜等），那么该合同可能构成表见代理，对业主发生效力。此时，合同并非无效或可撤销，而是对业主具有约束力。

建议：在面对非业主签订的物业合同时，应首先审查合同的签订主体、内容以及签订过程中的具体情况，以判断合同的效力。如果存在疑问或争议，建议及时咨询专业律师，以便更好地维护自身权益。我是李立律师，专注于合同纠纷、建设工程领域，如果你有相关法律问题，可以直接向我咨询。