在房屋买卖过程中，中介的操作流程并非固定要求先签售出合同再签收定金合同，这两个合同的签订顺序及是否分开签订，主要取决于交易双方的协商以及中介的操作习惯。以下是对此问题的详细分析：

1. 合同签订顺序的灵活性：

   • 在实际的房屋买卖交易中，合同的签订顺序并不是一成不变的。交易双方可以根据自己的需求和实际情况，与中介协商确定合同的签订顺序。
   • 有些情况下，为了确保交易的顺利进行和双方权益的保障，可能会先签订售出合同（即房屋买卖合同），明确双方的权利和义务，包括房屋的价格、付款方式、过户时间等关键条款。随后，再签订收定金合同，作为售出合同的补充，明确定金的金额、支付方式、退还条件等。
   • 然而，也有一些情况下，双方可能会先签订收定金合同，以锁定交易意向和房源，再进一步协商并签订售出合同。这种顺序的选择往往取决于交易双方的信任程度、交易紧迫性以及中介的推荐。

2. 合同是否分开签订：

   • 售出合同和收定金合同可以是两份独立的合同，也可以合并为一份合同中的不同条款。这主要取决于交易双方的协商和中介的操作习惯。
   • 如果分开签订，两份合同可以更加清晰地界定各自的权利和义务，避免条款之间的混淆和冲突。同时，也便于双方在需要时单独引用或修改某一份合同。
   • 如果合并签订，则可以将所有相关条款集中在一份合同中，便于查阅和管理。但需要注意的是，合并签订时需要确保条款之间的逻辑清晰、层次分明，避免出现歧义或遗漏。

3. 法律建议：

   • 无论选择哪种签订顺序和方式，交易双方都应确保合同的合法性和有效性。合同内容应明确、具体、无歧义，并符合相关法律法规的规定。
   • 在签订合同前，建议交易双方仔细阅读合同条款，特别是关于定金、付款方式、过户时间、违约责任等关键条款。如有疑问或不确定之处，应及时向中介或专业律师咨询。
   • 签订合同后，双方应严格按照合同约定履行各自的义务。如出现违约情况，应及时与对方协商解决或寻求法律途径维护自己的权益。

总结来说，中介卖房子时售出合同和收定金合同的签订顺序及是否分开签订，主要取决于交易双方的协商和中介的操作习惯。无论选择哪种方式，都应确保合同的合法性和有效性，并严格按照合同约定履行各自的义务。如有任何疑问或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。