小区停车场物业收取租赁费和管理费在一定条件下是合法的，关键在于是否符合法律法规、业主大会决议及合同约定。以下是对此问题的详细分析：

合法的情况

1. 基于业主大会决议：

   • 根据《中华人民共和国民法典》及相关物业管理法规，业主大会作为小区自治管理的最高决策机构，有权就小区公共事务作出决定，包括停车管理。
   • 如果业主大会通过合法程序制定了停车管理规定，并明确了对停车位收取租赁费和管理费，且该规定不违反法律法规的强制性规定和公平原则，那么这种收费是合法的。例如，小区内规划了停车位，业主大会决定对使用停车位的业主或租户收取一定的租赁费和管理费，用于停车位的维护和管理，这是合理的。

2. 物业服务合同有约定：

   • 当物业服务合同中明确规定了停车位的租赁费和管理费，并且该合同是经过业主大会授权签订或业主书面认可的，那么这种约定具有法律效力。
   • 合同双方应遵守自愿约定的原则，只要不违反法律禁止性规定，收费即为合理。比如，物业公司与业主签订的物业服务合同中明确约定了停车位的租赁费和管理费标准，业主同意并签署了合同，那么物业按照合同约定收取费用是合法的。

3. 区分成本差异：

   • 如果能证明停车位的使用所产生的管理成本存在显著差异，如为停车位提供了专属维护、长期预留等额外服务，而未使用停车位的业主未享受这些服务，那么基于成本差异制定的不同收费标准可能是合法且合理的。例如，小区内设置了不同类型的停车位，如地下停车位和地面停车位，由于地下停车位的维护成本更高，物业对地下停车位收取更高的管理费，这是合理的。

不合法的情况

1. 违反平等原则和歧视性对待：

   • 若仅因身份差异（如业主与租户），在没有合理理由和依据的情况下，对租户大幅提高停车位的租赁费和管理费，构成不合理的差别对待，可能违反平等原则和公平交易原则。
   • 这种行为不仅损害租户的合法权益，也违背了物业管理的初衷和法律法规的精神。例如，物业未经业主大会同意，擅自对租户收取比业主更高的停车费，这是不合法的。

2. 违反地方法规：

   • 各地可能有针对小区停车收费管理的具体法规、规章或规范性文件，明确规定不得因身份差异设置不合理的收费差别。
   • 如果小区的收费行为违反了这些地方法规要求，那么该行为即为不合法。比如，某地方法规规定小区停车费必须统一标准，不得区分业主和租户，那么物业违反这一规定收取不同费用就是不合法的。

3. 未经授权私自收费：

   • 未征得业主大会或业主委员会同意，物业公司擅自设立收费项目向业主或租户收取停车位的租赁费和管理费，属于违法行为。
   • 业主有权拒绝缴纳，并可通过法律途径维护自身权益。例如，物业未经业主大会同意，在小区内私自划定停车位并收取费用，这是不合法的。

法律建议

• 审查合同与决议：业主和租户在面对物业收费问题时，应仔细审查物业服务合同和业主大会决议，确保收费行为符合相关规定。
• 收集证据：如果发现物业存在不合法的收费行为，建议收集相关证据，如停车费收据、物业服务合同、业主大会决议等，以支持自己的主张。
• 投诉与举报：可以向当地物价局或房管局物业管理科投诉，以维护自身合法权益。

综上所述，小区停车场物业收取租赁费和管理费的合法性取决于多个因素，包括是否符合法律法规、业主大会决议及合同约定等。业主和租户应积极了解相关法律法规和政策，依法维护自身权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。