宅基地转让协议未履行动迁补偿的归属问题，需根据具体情况来判断，以下分情况详细说明：
转让协议有效且实际履行
- 如果宅基地转让协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，那么该协议是有效的。在这种情况下，如果买方已经实际入住、使用该宅基地及房屋，尽管未办理过户手续，动迁补偿中关于房屋价值的补偿部分一般应归属于买方。这是因为买方已经成为了房屋的实际权益人，享有占有、使用、维护该房屋的权利。
- 对于宅基地补偿部分，由于宅基地属于农村集体经济组织所有，其补偿款通常归村集体所有。但在某些情况下，如买方符合当地宅基地申请条件且经过村委会同意，可能获得宅基地补偿部分或协商合理分配。这需要根据当地政策和实际情况来确定。
转让协议无效
- 如果宅基地转让协议被认定无效，比如卖给了不符合宅基地申请条件的外村村民，那么房屋重置成新价等补偿通常归建造方或原房屋所有权人（卖方）。这是因为无效的协议自始没有法律约束力，房屋的所有权并未发生转移。
- 如果买方对房屋进行了添附、修缮等行为导致房屋增值的部分，买方可以主张一定比例的补偿。这是因为买方的行为增加了房屋的价值，应当得到相应的补偿。
- 宅基地补偿款原则上归村集体所有，但实际分配中可能考虑卖方与村集体的成员关系等因素。这需要根据当地的具体政策和实际情况来确定。
特殊情况处理
- 夫妻共同财产：如果房屋是夫妻共同财产，那么拆迁补偿款也应作为夫妻共同财产进行分割。这是根据《中华人民共和国民法典》中关于夫妻共同财产的规定来确定的。
- 其他共有人：若宅基地及房屋存在其他共有人，比如家庭成员共同共有，那么补偿款的分配还需考虑共有人的权益。这需要根据共有人的约定或者法律规定来确定分配比例。
法律依据与操作建议：
法律依据：
- 《中华人民共和国民法典》第二百一十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。这强调了物权登记的重要性，但也为未过户情况下的权益保护提供了法律基础。
- 《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十二条：省、自治区、直辖市应当制定公布区片综合地价，确定征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准，并制定土地补偿费、安置补助费分配办法。地上附着物和青苗等的补偿费用，归其所有权人所有。这明确了宅基地和房屋补偿的基本原则。
操作建议：
- 在面对宅基地转让协议未履行动迁补偿问题时，建议及时收集并保存与宅基地及房屋相关的所有证据，包括转让协议、付款凭证、居住证明等，以备不时之需。
- 积极参与法律程序，通过法律途径确认转让协议的效力，并主张自己的合法权益。如果转让协议有效且实际履行，可以依据协议和相关法律规定主张房屋补偿款；如果转让协议无效，可以主张房屋增值部分的补偿款。
总结与提醒：
宅基地转让协议未履行动迁补偿的归属问题是一个复杂且涉及多个法律知识点的议题。在处理此类问题时，应明确法律依据、分析具体情况并结合实际操作建议来维护自己的合法权益。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。