地产商和政府签订的协议是否有效，需根据具体情况来判断，不能一概而论。以下从多个角度进行分析：

一、协议主体资格

1. 政府方面：政府作为行政主体，具有签订行政协议的资格。但需注意，政府签订协议需在其法定职责范围内，且需遵循法定程序。若政府超越职权或违反法定程序签订协议，该协议可能因违法而无效。
2. 地产商方面：地产商作为民事主体，具有签订民事合同的资格。只要地产商具备相应的民事行为能力，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，其签订的协议原则上有效。

二、协议内容合法性

1. 符合法律法规：协议内容必须符合法律、行政法规的强制性规定。若协议内容违反法律、行政法规的禁止性规定，如涉及非法用地、非法建设等，则该协议无效。
2. 不损害公共利益：协议内容不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。若协议内容损害公共利益，如通过不正当手段获取土地使用权、损害消费者权益等，则该协议可能因违法而无效。

三、协议签订程序

1. 遵循法定程序：政府签订协议需遵循法定程序，如公开招标、拍卖、挂牌等土地出让程序。若政府未遵循法定程序签订协议，如私下协商、暗箱操作等，则该协议可能因程序违法而无效。
2. 双方自愿协商：协议签订需双方自愿协商，达成一致意见。若一方以欺诈、胁迫等手段迫使对方签订协议，则该协议可能因意思表示不真实而无效。

四、协议效力认定

1. 行政诉讼途径：若协议涉及行政法律关系，如政府与地产商之间的土地出让协议，一方认为协议违法或无效的，可以通过行政诉讼途径寻求救济。法院将根据相关法律法规和事实情况，对协议的效力进行认定。
2. 民事诉讼途径：若协议主要涉及民事法律关系，如地产商与政府之间的合作开发协议，一方认为协议违法或无效的，可以通过民事诉讼途径寻求救济。法院将根据《民法典》等相关法律法规和事实情况，对协议的效力进行认定。

五、实际案例参考

在实际操作中，已有多个地产商与政府签订协议后因各种原因引发纠纷的案例。这些案例中，有的协议因内容违法、程序违法或损害公共利益而被认定无效；有的协议则因符合法律法规和程序要求而被认定有效。因此，在判断地产商和政府签订的协议是否有效时，需结合具体案例和法律法规进行综合分析。

建议：若您面临地产商和政府签订协议是否有效的问题，建议您首先审查协议的主体资格、内容合法性、签订程序等方面是否符合法律法规要求。若存在疑问或争议，建议您及时咨询专业律师，以便更好地维护自身合法权益。有问题可以直接向我咨询，我会结合您具体情况给出更详细的法律建议。