物业可通过协商、发函催告、提起诉讼或申请强制执行等合法途径，要求不续租企业迁出。具体操作步骤及注意事项如下：

1. 协商解决
   物业应首先尝试与不续租企业进行友好协商，明确告知其租赁期限已届满，且双方未达成续租协议，要求企业限期迁出。协商过程中，可就迁出时间、物品清理、押金退还等事项达成书面协议，以避免后续纠纷。

2. 发函催告
   若协商无果，物业可向企业发送书面《迁出催告函》，明确要求其在指定期限内迁出，并告知逾期迁出的法律后果，如将采取法律手段追究其责任。催告函应加盖物业公章，并保留好送达证据，如快递回执、签收记录等。

3. 提起诉讼
   若企业仍拒绝迁出，物业可向法院提起诉讼，要求企业腾退房屋并支付逾期迁出期间的房屋占有使用费。诉讼过程中，物业需提供租赁合同、催告函、送达证据等材料，以证明其主张。法院判决后，若企业仍不履行，物业可申请强制执行。

4. 申请强制执行
   在获得法院生效判决后，物业可向法院申请强制执行。法院将依法采取查封、扣押、拍卖等措施，强制企业迁出并腾退房屋。强制执行过程中，物业应配合法院工作，并提供必要的协助。

注意事项：

• 在整个过程中，物业应确保所有行为均符合法律法规规定，避免采取过激或非法手段，如断水断电、强行清退等，以免引发不必要的法律纠纷。
• 若企业提出合理异议或反诉，物业应积极应对，并寻求专业法律支持，以维护自身合法权益。
• 物业在处理此类纠纷时，应注重证据收集和保存，以便在诉讼或执行过程中提供有力支持。

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