针对您提出的“商铺抵押以后才出租，合同是否有效”的问题，以下是我为您提供的详细解答：
一、合同效力的基本判断
商铺在抵押后出租，其租赁合同的效力并非一概而论，而是需要根据具体情况来判断。一般来说，如果租赁合同的签订符合法律法规，且未对抵押权人的利益造成不利影响，那么该合同是有效的。
二、法律依据与原则
《中华人民共和国民法典》第四百零五条：该条款明确了“买卖不破租赁”的原则，但这一原则主要适用于先租赁后抵押的情形。对于先抵押后出租的情况，虽然法律并未直接否定租赁合同的效力，但抵押权在实现时具有优先性。
抵押权优先原则：抵押权作为一种物权，其效力通常优于租赁权等债权。然而，这并不意味着先抵押后出租的租赁合同就必然无效，而是需要在具体情境下进行权衡。
三、合同有效的条件
意思表示真实：租赁双方必须基于真实、自愿的意思表示签订合同，无欺诈、胁迫等情形。
内容合法：租赁合同的内容必须遵守法律法规，不得违反强制性规定或违背公序良俗。
主体适格：出租方需对商铺有合法的处分权或出租权，承租方需具备相应的民事行为能力。
四、不同情况下的合同效力分析
抵押权人同意出租：如果抵押权人明确同意商铺在抵押后出租，那么租赁合同是有效的。
不影响抵押权实现：即便未经抵押权人明确同意，但如果租赁合同的条款（如租金、期限）未对抵押权人的利益造成不利影响，合同通常也被视为有效。然而，如果租赁合同明显损害抵押权人的利益，如租金过低导致抵押物价值降低，抵押权人在实现抵押权时可能要求解除租赁合同。
抵押权实现后：一旦抵押权通过拍卖、变卖等方式实现，原租赁合同对新买家（即新的所有权人）不具有法律约束力。新买家有权根据自己的意愿决定是否继续履行或解除该租赁合同。
五、实践建议
查询抵押状况：在签订租赁合同前，务必查询并确认商铺的抵押状况，以避免未来可能的法律纠纷。
咨询专业律师：如果商铺已抵押，建议咨询专业律师，了解抵押权人的态度及租赁合同可能对抵押权实现的影响，以确保合同的合法性和有效性。
明确约定权利义务：在租赁合同中明确约定双方的权利义务，特别是关于租金支付、租赁期限、违约责任等关键条款，以减少未来可能出现的争议。
综上所述，商铺抵押以后才出租的租赁合同是否有效，需结合具体情境判断。关键在于租赁与抵押的时间顺序、抵押权人的意见以及租赁合同对抵押权实现的具体影响。在签订合同时，请务必谨慎行事，并咨询专业律师以确保合同的合法性和有效性。