要收取物业费，通常需满足以下条件：

1. 物业服务合同的存在：

   • 物业公司与业主或业主委员会之间必须签订有物业服务合同。这是收取物业费的基础法律文件，合同中会明确双方的权利和义务，包括物业服务的范围、标准、费用以及支付方式等。

2. 物业公司提供了约定的物业服务：

   • 物业公司必须按照物业服务合同的约定，提供了相应的物业服务。这包括但不限于小区的安全保卫、环境卫生、绿化养护、公共设施设备的维护等。如果物业公司未按照合同约定提供服务，业主有权拒绝支付物业费或要求物业公司承担违约责任。

3. 物业费的收取标准与方式符合合同约定或法律规定：

   • 物业费的收取标准通常会在物业服务合同中明确约定，包括费用的计算方式、支付周期等。如果合同中没有明确约定，或者约定不明确，那么物业费的收取应当符合相关法律法规的规定，如不得擅自提高收费标准、不得强制收取不合理费用等。

4. 业主或物业使用人实际享受了物业服务：

   • 业主或物业使用人作为物业服务的接受方，如果实际享受了物业公司提供的服务，那么就有义务按照合同约定支付物业费。即使业主或物业使用人认为物业服务存在瑕疵或不足，也不能完全拒绝支付物业费，而是可以通过与物业公司协商、投诉或诉讼等方式来维护自己的权益。

特殊情况下的物业费收取：

• 空置房物业费：对于空置房，即业主未实际入住或使用的房屋，物业费的收取可能因地区和政策而异。有些地方可能规定空置房需要支付全额物业费，有些地方则可能规定可以减免部分物业费。这需要根据当地的法律法规和物业服务合同的约定来确定。
• 未签订物业服务合同：如果小区未成立业主委员会，或者业主委员会未与物业公司签订物业服务合同，但物业公司实际上提供了物业服务，那么业主可能仍然需要支付物业费。这种情况下，物业费的收取标准可能需要根据实际情况和公平原则来确定，或者通过法律途径来解决争议。

法律建议：

• 如果您对物业费的收取有疑问或争议，建议首先查阅物业服务合同和相关法律法规，了解自己的权利和义务。
• 如果认为物业公司未按照合同约定提供服务或存在乱收费等行为，可以向物业公司提出投诉或协商解决。
• 如果协商无果，可以向当地的房地产管理部门或消费者协会等机构投诉，或者通过法律途径来维护自己的权益。

如有任何关于物业纠纷或其他法律问题，都可以直接向我咨询。