出卖人能否解除房屋买卖合同需分情况讨论，核心取决于合同约定、无法办理产权登记的原因及双方履约情况，具体分析如下：

1. 若合同明确约定“以办理产权登记为解除条件”
   根据《民法典》第158条，民事法律行为可以附条件，附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。若双方在合同中明确约定“若房屋无法办理产权登记，出卖人有权解除合同”，则当该条件成就时（即确实无法办理产权登记），出卖人可直接依据合同约定行使解除权，无需额外证明其他事由。

2. 若合同未约定解除条件，但因出卖人原因导致无法办理产权登记
   根据《民法典》第563条，因一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方有权解除合同。若无法办理产权登记是由于出卖人未履行协助义务（如未提供必要文件、隐瞒房屋权属瑕疵等），或房屋本身存在法律障碍（如未缴纳土地出让金、房屋被查封等），导致买受人无法取得产权，则买受人有权解除合同并要求赔偿。此时出卖人作为违约方，无权主动解除合同，除非买受人同意或符合法定解除的其他情形（如合同目的已无法实现且双方协商一致）。

3. 若合同未约定解除条件，且无法办理产权登记系因不可归责于双方的原因
   例如因政策调整（如福利房政策变更、规划变更导致无法办证）、历史遗留问题（如房屋未补缴土地收益、未通过竣工验收等）等客观原因，导致双方均无过错但合同目的无法实现。此时可根据《民法典》第533条“情势变更”原则处理：双方可协商变更合同（如延长办证期限、调整价款等）；若协商不成，任何一方可请求法院或仲裁机构解除合同，并由双方分担因解除合同产生的损失。此时出卖人需通过诉讼或仲裁程序解除合同，而非单方直接解除。

实务建议：

• 出卖人应首先核查合同条款，确认是否约定了解除条件；
  
• 若未约定，需分析无法办证的具体原因，区分是自身违约、买受人过错还是不可抗力/情势变更；
  
• 无论何种情况，均建议通过书面形式（如律师函、协商记录）固定证据，避免单方解除引发纠纷；
  
• 若涉及诉讼，需准备房屋权属证明、合同文本、沟通记录等证据，以支持解除主张。

如有具体合同条款或案件细节，可进一步向我咨询，我会结合实际情况为您详细分析。