商品房买卖合同不能办理不动产登记时，解除权的行使期限通常由合同约定或法律规定，一般为一年，且该期限不能中止、中断和延长。下面我将对此进行详细分析：

一. 合同约定解除权行使期限

1. 尊重当事人意思自治：在商品房买卖合同中，如果双方明确约定了解除权的行使期限，那么该期限应当得到遵守。这是基于合同法中“意思自治”的原则，即当事人有权根据自己的意愿约定合同的内容，包括解除权的行使期限。

二. 法律规定解除权行使期限

1. 最长一年期限：如果商品房买卖合同中未约定解除权的行使期限，或者约定不明确，那么根据相关法律法规（如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等），解除权的行使期限通常为一年。这一规定是为了保护交易双方的权益，避免解除权长时间悬而未决，影响交易的稳定性和确定性。

2. 期限性质：这一年的解除权行使期限是除斥期间，即该期限不能中止、中断和延长。这意味着，一旦期限届满，解除权即告消灭，当事人将无法通过行使解除权来解除商品房买卖合同。

三. 实际案例理解

• 例如，张三与李四签订了一份商品房买卖合同，但后因房屋无法办理不动产登记，张三想要解除合同。如果合同中明确约定了解除权的行使期限为六个月，那么张三必须在六个月内行使解除权，否则解除权将消灭。如果合同中没有约定或约定不明确，那么张三可以在知道或应当知道无法办理不动产登记之日起一年内行使解除权。

综上所述，在商品房买卖合同不能办理不动产登记的情况下，解除权的行使期限通常由合同约定或法律规定，且一般为一年。当事人应当在规定的期限内行使解除权，否则将丧失该权利。如有进一步需要，您可以继续咨询我。