物业在特定情况下是可以起诉非合同当事人的单个业主的，以下从不同角度进行分析：

一、物业与业主的法律关系基础

物业与业主之间的关系，通常基于物业服务合同而建立。物业服务合同是业主与物业服务企业之间设立、变更、终止物业服务权利义务关系的协议。然而，这并不意味着物业只能起诉与物业服务合同直接签订的业主。在某些情况下，即使业主并非物业服务合同的直接当事人，物业也可能基于其他法律关系或事实，对单个业主提起诉讼。

二、物业起诉非合同当事人的单个业主的情形

1. 业主侵权行为：

   • 如果单个业主的行为侵犯了物业的合法权益，如损坏公共设施、扰乱公共秩序等，物业有权基于侵权责任法（现民法典侵权责任编）的相关规定，对该业主提起侵权诉讼。
   • 在这种情况下，物业起诉的依据是业主的侵权行为，而非物业服务合同。因此，即使业主并非物业服务合同的当事人，物业也有权提起诉讼。

2. 业主违反管理规约：

   • 管理规约是业主共同制定的，对全体业主具有约束力的行为规范。如果单个业主违反了管理规约的规定，物业有权根据管理规约的授权，对该业主采取相应的管理措施，包括提起诉讼。
   • 在这种情况下，物业起诉的依据是管理规约，而非物业服务合同。因此，业主是否为物业服务合同的当事人，并不影响物业对其提起诉讼的权利。

3. 物业代为行使权利：

   • 在某些情况下，物业可能基于全体业主的授权或委托，代为行使某些权利，如追讨欠缴的物业费、维修基金等。如果单个业主欠缴相关费用，物业有权代为提起诉讼。
   • 在这种情况下，物业起诉的依据是全体业主的授权或委托，而非物业服务合同。因此，即使业主并非物业服务合同的当事人，物业也有权代为提起诉讼。

三、物业起诉非合同当事人的单个业主的法律后果

如果物业成功起诉非合同当事人的单个业主，并获得了法院的判决支持，那么该业主将需要承担相应的法律责任，如赔偿损失、停止侵权行为、缴纳欠费等。同时，这也可能对业主的信用记录产生不良影响，进而影响其未来的生活和工作。

四、建议

• 对于业主而言：应遵守物业服务合同和管理规约的规定，尊重物业的合法权益，避免实施侵权行为或违反管理规约的行为。如果与物业发生纠纷，应积极与物业沟通协商，寻求妥善解决方案。
• 对于物业而言：在起诉非合同当事人的单个业主前，应充分收集证据，确保起诉的合法性和合理性。同时，也应积极与业主沟通协商，尝试通过和解或调解等方式解决纠纷，以维护良好的社区关系。

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