土地一般需以宗地为单位进行抵押，但在特定条件下存在例外情况。以下从不同角度进行分析：

1. 法律规定层面
   根据《民法典》第三百九十七条，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。此处的“建设用地使用权”通常以宗地为单位进行登记和处分。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第六条，宗地是指土地权属界线封闭的地块或空间，是土地登记的基本单元。因此，在常规抵押场景中，土地需以宗地为单位整体抵押，不得将宗地分割后单独抵押部分土地使用权。

2. 例外情形分析

   • 在建工程抵押：根据《城市房地产抵押管理办法》第三条，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。此时抵押标的包含土地使用权及地上建筑物，但土地部分仍需以宗地为基础，仅因工程未完工而未形成完整建筑物，本质上仍以宗地为单位。
     
   • 共同抵押与按份抵押：若同一宗地存在多个权利人（如共有土地），经全体共有人同意，可按份额设定抵押权（《民法典》第三百零五条）。但需注意，抵押登记仍需以宗地为单位，仅在内部权利分配上体现按份比例，外部效力仍及于整宗土地。
     
   • 特殊政策允许：部分地区试点“分割抵押”政策（如工业用地分割转让后抵押），但需满足以下条件：
     
     • 土地已通过规划调整或分割审批，形成独立权属单元；
       
     • 分割后的地块符合最小面积要求（如工业用地分割后单块面积不低于法定标准）；
       
     • 抵押权人同意接受分割后的土地使用权作为抵押物。
       此类情形需以地方政策为准，且需完成法定分割登记程序。

3. 实务操作建议

   • 抵押前核查：通过不动产登记中心查询宗地权属、面积、用途及是否存在查封、异议登记等权利限制。
     
   • 合同条款设计：若涉及分割抵押，需在抵押合同中明确约定抵押范围（如具体坐标、面积）、权利义务分配及违约责任。
     
   • 登记手续办理：确保抵押登记与合同约定一致，避免因登记瑕疵导致抵押权无效或优先受偿权受限。

若您有具体土地抵押场景需进一步分析，可直接向我咨询，我将结合土地性质、登记情况及地方政策提供针对性建议。